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buy, sell & lease hotel, tourism and leisure properties
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Jul 12, 2014

Starhotels to buy in London (DE)

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Mai 29, 2014

ClubMed Pragelato Resort recently sold (DE)

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Mai 19, 2014

Katara Hospitality to buy Interconti Rome (DE)

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A new ME by Melia in Milan in 2015 (DE)

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First Moxy Hotel to open in Milan (DE)

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Hotel, hospitality and tourist investment sales are experiencing remarkable development even thanks to the presence of many international operators and investors who see Italy as a key tourist destination.

The total number of accommodation structures in Italy is very high and presupposes concentrations especially for those tourist destinations that attract foreign flows. In fact, more effective accommodation units with a high number of rooms are arising against many small structures.

Sales are therefore destined to increase, especially because many hotel entrepreneurs have to face a generational change in their own companies and many structures require relevant investments for the renovation of the building and installations.

 

STEP1:Pre-Marketing
STEP2:Marketing
STEP3:Offers
STEP4:Negotiations
Strategy
Due Diligence
Collateral Preparation
  • Sale strategy definition
  • Data collection for Investment Memorandum
  • Potential buyers identification
  • Strategy sharing with Clients
  • Investment Memorandum preparation
Marketing Campaign
  • Contacting potential buyers and investors
  • Site inspections with interested buyers
  • Due diligence access
Offers
  • Offers solicitation and collection
  • Offers analysis
  • Potential second round of offers
  • Final offers collection
  • Analysis of best offer and LOI signature
Closing
  • Contract redaction by Client’s lawyers
  • Mantaining relationships with other buyers
  • Support to lawyers in negotiations
  • Sale contract signature

 

The sales process can be directly adopted by the owner or supported by companies and real estate advisors that manage the whole hotel commercialization process towards the market.
 
The process often arises from the sellers’ need to complete their investments, reduce the number of owned structures or sell a property which is no longer in line with the investors’ needs.
 
In all these cases, there are some models that can be adopted for an effective commercialization.
 
In fact, the commercialization process is the following:
 
1. Preparation of an Investment Brochure, otherwise called Information Memorandum, through which it is possible to gather and present features of the accommodation structure, sales objectives, owner’s expectations towards the transfer and possibly indications of expected price (so called Asking price)
 
2. Preparation of a buyers’ list (so called Investor List) that contains all the potential subjects interested in acquiring the structure, considering the type of hotel product and the nature of investment.
 
3. Commercialization of the investment opportunity through commercial actions addressed to the market of national and international hotel investors and operators. Such actions aim at communicating sales opportunities, how the sales transaction takes place and the property expectations according to the sale price
 
4. Arrangement of the opportunity due diligence, gathering and availability of technical, operative, accounting, economic and financial documents of the hotel structure and the company owner of the real estate
 
5. Negotiations with investors and following preparation of a short list, namely a restricted list of buyers with which to maintain more advanced negotiations
 
6. Identification of the Sales Term Sheet, through which the hotel owner wants the main contract terms in the sales agreement to be respected
 
7. Selection of the most apt buyer to complete the sales: through such activity the most suitable subject to negotiate the term sheet is identified, entering a final phase of negotiation
 
8. Signature of the Term Sheet and inclusion of the legal parties in the negotiation: in this last phase, their respective lawyers are included in order to draft the sales agreement and finalize the contractual relationship of hotel transfer.
 
The total duration of the process may vary from few months to even more than a year, according to the different parties’ degree of involvement, the seller’s and buyer’s motivation and the conditions of financial markets.
 
Therefore, the process is composed of many iterative phases in which the investor or the owner make sure that the hotel is managed according to investment expectations. This generally implies the evaluation of market conditions, the need to renovate, refinance the property or propose its sale.
 
In such case, the owner can decide to conclude the investment and sell the asset. Even if this has to be included in the general process of hotel asset management, the decision is often affected by contingent circumstances that arise at a certain moment of the hotel life cycle and different market conditions. The most sophisticated investors always evaluate the possibility of maintaining or selling their own assets, estimating future cash flows and related risks, according to different alternative investment opportunities.
 
Generally, the sales brokerage service offered by brokerage and advisory companies is paid with a variable remuneration depending on the price achieved at the end of the sale.

Die Durchführbarkeitsstudien unterstützen den gesamten Prozess der Immobilienentwicklung und identifizieren die realistischen Ziele hinsichtlich der Leistung des neuen Beherbergungsbetriebs, der auf dem Markt ist.

Die Durchführbarkeitsstudien bei Hotels sind das Ergebnis einer gewerblichen Tätigkeit, die den Zweck hat, zu entscheiden ob ein Hotelprojekt genügend Chancen hat unter bestimmten aktuellen und zukünftigen Marktbedingungen wirtschaftlich lebensfähig zu sein.

Der Prozess der Hotelbewertung ist mit einzigartigen Eigenschaften von Hotels, Beherbergungsbetrieben und touristischen Einrichtungen verbunden, um den Geldwert, der einem Hotel unter bestimmten Marktbedingungen zugeschrieben werden kann ist, zu identifizieren.

Die Bewertung des Hotels wird typischerweise von akkreditierten Fachleuten durchgeführt, die die Vorbereitung und Ausgabe von einem schriftlichen und unterzeichneten Bericht, der die Definitionen des angegebenen Wert enthält, realisieren.

Die Investmentmemoranden oder Informationsmemoranden stellen ein wichtiges Mittel für die Kommunikation der Investitionsmöglichkeiten in Hotels dar.

Dieses Mittel mit angelsächsischem Ursprung ermöglicht eine pünktliche, präzise und professionelle Förderung des Ein-und Verkaufs von Hotels und Beherbergungsbetrieben, wodurch die Unterkunft eindeutig für den Prozess des Verkaufs qualifiziert wird.

Die professionelle Suche und Auswahl der Betreiber zielt auf die Identifizierung, Bewertung und Wahl des Hotelbetreiber ab, der für die Bedürfnisse des Eigentümers am besten geeignet ist, unter Berücksichtigung seiner Ziele und der Besonderheiten der Struktur.

Der professionelle allgemein angenommene Ansatz, sieht das Vorhandensein eines Berufsstands voraus, durch den Kunden in Auftrag gegeben, der die interessierten Hotelleiter identifiziert um die Vertriebsvereinbarungen, vorwiegend langfristig, zu unterzeichnen.

Der Prozess der Verhandlungen über einen Management-Vertrag ist ein Beruf, der die relevanten rechtlichen und geschäftlichen Erfahrungen, die im Hotel- und Gastgewerbe gewonnen wurden, erfordert.

Der Pachtvertrag und Managementvertrag sind die am weitesten verbreiteten Arten im Hotelmanagement.

Es ist nützlich, sich auf kompetente Fachleute, die das Verfahren für die Vorbereitung und Aushandlung dieser Verträge kennen, zu verlassen.

Durch das Franchising können unabhängige Hotels kommerzielle Dienstleistungen und Marketing erhalten und ihr eigenes Aushängeschild mit einem erkennbaren Warenzeichen kombinieren, um eine internationale Kundschaft zu erhalten.

Die Verhandlungen über einen Franchisevertrag basieren auf der Bewertung aller Produkte, die vom Hotel Franchisegeber angeboten werden, durch die Schätzungen der potenziellen Vorteile, die der Vertrag unabhängigen Hotelunternehmern bringen kann.

Das Design des Hotels wird daher geändert, um dem Reisenden eine authentische Erfahrung des Wissens der lokalen Kultur zu ermöglichen, vorbei an den Prinzipien der aus der amerikanischen Kultur abstammendenStandardisierung des Hotels.

Wegen des Fortschritts der Technologie und Automatisierung innerhalb der Gebäude, hat man für alle Arten von Beherbergungsbetrieben auch einen Weg der funktionellen Innovation gefunden.

Diese Elemente spiegeln sich in der Planung der Räume wieder, die verschiedenen angebotenen Bereichen und Dienstleistungen der Unterkunft gewidmet sind.

Die Due-Diligence bei Hotels wird von Käufern und Investoren beim Bewertungsprozess für den Erwerb von Hotelinvestitionen vorgenommen.

Der gesamte Prozess wird oft spezialisierten Fachkräften zugeschrieben, deren Hauptziel es ist, die Vision auf den realen Zustand des Vermögens , nach den rechtlichen, physischen, technischen und steuerlichen Aspekten so nah wie möglich zu gestalten.

Die Tätigkeit des Ein-und Verkaufs von Hoteleinrichtungen, Beherbergungsbetrieben und touristischen Einrichtungen durchläuft, dank der Anwesenheit von mehreren Betreibern und internationalen Investoren, die Italien als Reiseziel ansehen, eine bemerkenswerte Entwicklung.

Der Verkaufsprozess kann direkt von der Unterkunft übernommen oder es von Unternehmen und Immobilien-Beratern unterstützt werden, die sich mit dem gesamten Prozess der Vermarktung des Hotels auf dem Markt beschäftigen.

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