.
buy, sell & lease hotel, tourism and leisure properties
Suchen Immobilien
Jul 12, 2014

Starhotels to buy in London (DE)

in Aktuelle
Mai 29, 2014

ClubMed Pragelato Resort recently sold (DE)

in Aktuelle
Mai 19, 2014

Katara Hospitality to buy Interconti Rome (DE)

in Aktuelle
Mai 19, 2014

A new ME by Melia in Milan in 2015 (DE)

in Aktuelle
Apr 28, 2014

First Moxy Hotel to open in Milan (DE)

in Aktuelle
Feb 27, 2014

IHIF Berlin (DE)

in Treffen
Sep 29, 2013

BIT 2014 (DE)

in Treffen
Sep 23, 2013

TTG Incontri (DE)

in Treffen
Sep 17, 2013

Hospitality Genoa (DE)

in Treffen
Sep 14, 2013

HT Europe (DE)

in Treffen

 

The process of hotel valuation is strictly linked to the unique features of hotel, accommodation and tourist buildings.

In fact, classic real estate valuation methods have to be reformulated according to some peculiar elements of hotels and other accommodation structures. Such elements include:


1. Direction of a business activity, with the production of cash flows generated by the typical management of accommodation business

2. Atypical hotel buildings, compared to other categories of commercial buildings

3. In some cases, presence of different owners of rights on the real estate and management components, with following differentiated roles and responsibilities of such subjects

 

Analysis of Site
  • Analysis of macro website
  • Analysis of micro site
Market Analysis
  • Analysis of competition
  • Identification of competitors
  • Analysis of the competitors
Product Analysis
  • Product verification and analysis with international standards
  • Product marketing analysis
Trading and Projections
  • Profit & Loss analysis with historical trading performances
  • Projections for the five future years
Value Analysis
  • Basis of valuation
  • Analysis of Value
  • Value identification in accordance to international standards


The most accredited professional practice is inspired by rules established by third-party certification bodies, professional associations and best practices. It tends to identify the valuation process with the final result of such process, which is the identification of a monetary value to be attributed to a property in given market conditions. According to the definition of RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), the market value is “the estimated amount for which an asset or liability should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length transaction after proper marketing and where the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion”.

Furthermore, there are other definitions of the value intended as “investment valuation” or “future estimate of the most probable market price”, that can create the need to change the adopted valuation method, in order to better respond to a necessity of different valuation.

The professional approach that can be adopted to conduct a hotel valuation consists of three main methods:

Cost Approach - The cost approach, or replacement cost approach, subtends the hypothesis that the hotel property value is equal or similar to the replacement cost of the same property. Therefore, the value attributable to the hotel can be associated to sustainable total costs in order to rebuild exactly the same hotel in the same place. Such approach is often difficult to apply and produces property values that are not in line with the market value of the real estate, namely that value created by the exchange between sellers and buyers.

Sales Comparison Approach - The sales comparison approach is commonly used for residential units and is based on the analysis of historical hotel real estate sales data that can be compared to that which is object of valuation. The logical prerequisite is that a given hotel can have a similar value to other hotels that have been formerly sold on the market and whose characteristics can be assimilated to those of the hotel analyzed. Such approach is often used as a test and can be adopted only in the presence of significant comparable values, which allow an effective comparison against previous sales in similar markets. If such elements are missing, the approach can create not significant and even misleading values.

Income Capitalization Approach - The so-called income capitalization approach is based on the analysis of monetary flows produced by the hotel. These flows are expressly capitalized through financial discounting methods and allow identifying the real estate market value.
 
Such approach was originally adopted in the United States and it later spread in Europe. Today it is the most recognized and adopted professional approach, especially by those subjects who need an economic and financial analysis for the purposes of investment.

Such approach is therefore related to business valuation practices and considers the hotel as a real company, where the presence of the building, as well as other company assets, is instrumental for the production and supply of services.

The approach involves the creation of economic projections of the hotel unit management according to historical performance achieved, in order to determine management cash flows for a period of 5/10 years. On the base of such economic projections, the approach adopts a financial discount model, the so called DCF (Discounted Cash Flow), through which the discounted value of future cash flows is identified.

Through a suitable application of discount and capitalization rates, future cash flows represent the economic benefit that investors or potential buyers may expect, identifying the property value according to specific market conditions.

The hotel valuation is generally carried out by qualified professionals and consists of drafting and issuing a written and signed report, which also contains the definitions that univocally identify the determinate value type, the conditions to which the report responds and the references to certification bodies – on a voluntary or compulsory basis – such as RICS.

Die Durchführbarkeitsstudien unterstützen den gesamten Prozess der Immobilienentwicklung und identifizieren die realistischen Ziele hinsichtlich der Leistung des neuen Beherbergungsbetriebs, der auf dem Markt ist.

Die Durchführbarkeitsstudien bei Hotels sind das Ergebnis einer gewerblichen Tätigkeit, die den Zweck hat, zu entscheiden ob ein Hotelprojekt genügend Chancen hat unter bestimmten aktuellen und zukünftigen Marktbedingungen wirtschaftlich lebensfähig zu sein.

Der Prozess der Hotelbewertung ist mit einzigartigen Eigenschaften von Hotels, Beherbergungsbetrieben und touristischen Einrichtungen verbunden, um den Geldwert, der einem Hotel unter bestimmten Marktbedingungen zugeschrieben werden kann ist, zu identifizieren.

Die Bewertung des Hotels wird typischerweise von akkreditierten Fachleuten durchgeführt, die die Vorbereitung und Ausgabe von einem schriftlichen und unterzeichneten Bericht, der die Definitionen des angegebenen Wert enthält, realisieren.

Die Investmentmemoranden oder Informationsmemoranden stellen ein wichtiges Mittel für die Kommunikation der Investitionsmöglichkeiten in Hotels dar.

Dieses Mittel mit angelsächsischem Ursprung ermöglicht eine pünktliche, präzise und professionelle Förderung des Ein-und Verkaufs von Hotels und Beherbergungsbetrieben, wodurch die Unterkunft eindeutig für den Prozess des Verkaufs qualifiziert wird.

Die professionelle Suche und Auswahl der Betreiber zielt auf die Identifizierung, Bewertung und Wahl des Hotelbetreiber ab, der für die Bedürfnisse des Eigentümers am besten geeignet ist, unter Berücksichtigung seiner Ziele und der Besonderheiten der Struktur.

Der professionelle allgemein angenommene Ansatz, sieht das Vorhandensein eines Berufsstands voraus, durch den Kunden in Auftrag gegeben, der die interessierten Hotelleiter identifiziert um die Vertriebsvereinbarungen, vorwiegend langfristig, zu unterzeichnen.

Der Prozess der Verhandlungen über einen Management-Vertrag ist ein Beruf, der die relevanten rechtlichen und geschäftlichen Erfahrungen, die im Hotel- und Gastgewerbe gewonnen wurden, erfordert.

Der Pachtvertrag und Managementvertrag sind die am weitesten verbreiteten Arten im Hotelmanagement.

Es ist nützlich, sich auf kompetente Fachleute, die das Verfahren für die Vorbereitung und Aushandlung dieser Verträge kennen, zu verlassen.

Durch das Franchising können unabhängige Hotels kommerzielle Dienstleistungen und Marketing erhalten und ihr eigenes Aushängeschild mit einem erkennbaren Warenzeichen kombinieren, um eine internationale Kundschaft zu erhalten.

Die Verhandlungen über einen Franchisevertrag basieren auf der Bewertung aller Produkte, die vom Hotel Franchisegeber angeboten werden, durch die Schätzungen der potenziellen Vorteile, die der Vertrag unabhängigen Hotelunternehmern bringen kann.

Das Design des Hotels wird daher geändert, um dem Reisenden eine authentische Erfahrung des Wissens der lokalen Kultur zu ermöglichen, vorbei an den Prinzipien der aus der amerikanischen Kultur abstammendenStandardisierung des Hotels.

Wegen des Fortschritts der Technologie und Automatisierung innerhalb der Gebäude, hat man für alle Arten von Beherbergungsbetrieben auch einen Weg der funktionellen Innovation gefunden.

Diese Elemente spiegeln sich in der Planung der Räume wieder, die verschiedenen angebotenen Bereichen und Dienstleistungen der Unterkunft gewidmet sind.

Die Due-Diligence bei Hotels wird von Käufern und Investoren beim Bewertungsprozess für den Erwerb von Hotelinvestitionen vorgenommen.

Der gesamte Prozess wird oft spezialisierten Fachkräften zugeschrieben, deren Hauptziel es ist, die Vision auf den realen Zustand des Vermögens , nach den rechtlichen, physischen, technischen und steuerlichen Aspekten so nah wie möglich zu gestalten.

Die Tätigkeit des Ein-und Verkaufs von Hoteleinrichtungen, Beherbergungsbetrieben und touristischen Einrichtungen durchläuft, dank der Anwesenheit von mehreren Betreibern und internationalen Investoren, die Italien als Reiseziel ansehen, eine bemerkenswerte Entwicklung.

Der Verkaufsprozess kann direkt von der Unterkunft übernommen oder es von Unternehmen und Immobilien-Beratern unterstützt werden, die sich mit dem gesamten Prozess der Vermarktung des Hotels auf dem Markt beschäftigen.

Mein Konto
Fragen Sie Unsere Experten

Stellen Sie Fragen an unsere Experten in Hotellerie und Gastronomie

Fragen sie die Experten

Email Benachrichtigung
Newsletter
Email Marketing Kampagnen