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Las investigaciones de "due diligence" hoteleras se llevan a cabo en diferentes contextos y para alcanzar diferentes finales. Normalmente, estas investigaciones son dirigidas por compradores y inversores en el proceso de evaluación de inversión hotelera, y así son adaptados a la adquisición de un activo hotelero. 
 
El proceso completo implica algunas rutinas y tareas altamente especializadas que pueden llevar al inversor entre uno y tres meses en la versión del proceso más ampliamente aceptada. Con la llegada de internet, auditar documentos resulta ahora mucho más fácil, gracias a la digitalización de documentos y a la facilidad con la que uno puede acceder a servidores de todo el mundo, simplificando así la fase due diligence en una inversión inmobiliaria hotelera.
 
 
  • Análisis del mercado de referencias de activos hoteleros
  • Análisis de competidores y del mercado
  • Análisis de las características actuales y previstas futuras
Due Diligence
Mercado
  • Verificación de los títulos de propiedad de los activos
  • Análisis de contrato de venta y arrendamiento
  • Control del estado de cualquier litigio
  • Composición de un documento legal de lista de comprobación
Due Diligence
Legal
  • Condiciones fiscales
  • Evaluación del riesgo fiscal
  • Auditoría externa de la posición fiscal
  • Reconciliación de impuestos y IVA
  • Property tax projections and valuation
Due Diligence
Fiscal
  • Verificación técnica de inmueble
  • Seguimiento de datos del registro de a propiedad y correspondencia con el estado actual
  • Comprobación de a presencia de contaminación
  • Certificación del código contra incendios
Due Diligence
Condiciones técnicas
y ambiental
  • Evaluación de la pre adquisición del hotel, para determinar el valor del mercado del activo
  • Auditorías corporativa y de cuentas, y perfil de las estrategias potenciales de adquisición (transferencia de propiedad frente a transferencia de acciones)
  • Preparación del conjunto de documentos a compartir entre las partes, incluyendo el acuerdo de compraventa
Due diligence condiciones financieras
Decisión de inversión

 

Las investigaciones due diligence pre-adquisición de son a menudo llevadas a cabo por profesionales especialistas contratados por el comprador o inversos para reducir los riesgos asociados a la adquisición del activo. El proceso due diligence – facilitado por el vendedor – casi siempre comienza con la firma de un acuerdo preliminar confidencial conocido como NDA o acuerdo de no revelación, cuyo propósito es asegurar la confidencialidad de toda la información que se pone a disposición del comprador.

Durante el análisis, el principal objetivo de los profesionales contratados es representar lo más fielmente posible la visión del comprador – legal y físicamente, técnica y fiscalmente – hacer llegar cualquier discrepancia al comprador en la fase de evaluación de la inversión. Siguiendo el proceso due diligence, los procedimientos de la adquisición pueden también ser interrumpidos en los casos en que los procedimientos due diligence dejen claro que la realización de la transacción podría ser imposible, arriesgada o simplemente más complicada de lo esperado.

En otros casos, el procedimiento due diligence puede arrojar luz sobre desviaciones menores que no impiden la realización de la transacción, pero que pueden causar ajustes en el precio acordado entre las partes. El procedimiento due diligence, por tanto, cumple su misión de verificar, comprobar y determinar el estado de todos los elementos que pueden ser críticos en la adquisición del hotel o inmueble hotelero.

 

Los estudios de viabilidad apoyan al proceso completo de desarrollo inmobiliario, identificando objetivos reales en términos de funcionamiento de la nueva estructura de alojamiento del mercado.

Los estudios de viabilidad hotelera son el resultado de una actividad profesional cuyo objetivo es establecer si un proyecto hotelero tiene suficientes probabilidades de ser económicamente sostenible, de acuerdo a las actuales condiciones y perspectivas del mercado.

El proceso de tasación hotelera está ligado a las condiciones propias de los activos hoteleros, de alojamiento y turísticos, identificando un valor monetario que será atribuido a una propiedad en determinadas condiciones del mercado.

La tasación hotelera generalmente es realizada por profesionales cualificados y consiste en la redacción y elaboración de un informe escrito y firmado, que también contiene las definiciones del valor determinado.

El memorándum de inversión o memorándum de información representa una herramienta clave para comunicar al público la oportunidad de inversión.

Esta herramienta, derivada del mundo inglés, permite una promoción profesional, transparente y puntual de una oportunidad de compraventa, cualificando, de forma única, la propiedad hotelera ofrecida en el mercado.

El servicio profesional de búsqueda y selección de un operador hotelero tiene como objetivo identificar, evaluar y elegir al operador hotelero que mejor se adecúa a las necesidades del propietario del hotel, considerando sus objetivos y las características del hotel.

El método profesional comúnmente adoptado incluye la presencia de un profesional designado por el cliente que pueda identificar a los operadores hoteleros interesados en firmar contratos principalmente a largo plazo.

El proceso de negociación de un contrato hotelero es una actividad profesional compleja que requiere una experiencia legal y comercial relevante, que tiene que ser adquirida en el ámbito hotelero y de al industria del alojamiento.

El contrato de arrendamiento y el acuerdo de gestión son los tipos más comunes de contrato hotelero.

Es conveniente solicitar ayuda de profesionales cualificados que sepan cómo redactar y negociar estos contratos.

A través de la franquicia, los hoteles independientes pueden recibir servicios comerciales y de marketing, asociando su propio nombre con una marca reconocible para incrementar la fidelización de clientes.

La negociación de acuerdo de franquicia se basa en la identificación de todos los elementos que ofrece el hotel franquiciador, evaluando la perspectiva de beneficios que los empresarios hoteleros independientes pueden disfrutar gracias a este contrato.

Recientemente, el diseño y arquitectura hotelera han experimentado importantes cambios dirigidos a mejorar la experiencia de los huéspedes, para responder mejor a la necesidad de identidad y reconocimiento hacia los lugares y el entorno adyacente.

Además, para todo tipo de estructuras de alojamiento ha habido una ruta de innovación funcional, debida a los avances tecnológicos y la automatización de los edificios.

Estos elementos se reflejan en la distribución de las diferentes áreas incluidas en el proyecto arquitectónico.

Las investigaciones due diligence se llevan a cabo por compradores e inversores en el proceso de evaluación de la inversión hotelera, encaminada a la adquisición del activo.

El proceso completo es habitualmente asignado a profesionales especializados, cuyo principal objetivo es representar lo más fielmente posible la visión del comprador en el activo en su estado actual, legal y físicamente, técnica y fiscalmente.

Las ventas de inversión hotelera, alojamiento y turísticas están experimentando un desarrollo remarcable, gracias a la presencia de muchos inversores y operadores nacionales e internacionales que ven en Europa un destino turístico clave.

Los procesos de venta pueden ser llevados a cabo por el propietario o ayudados por compañías y asesores inmobiliarios que gestionan el proceso completo de venta de inversión en el mercado.

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