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Los estudios de viabilidad hotelera son el resultado de una actividad profesional cuyo objetivo es establecer si un proyecto hotelero localizado en un lugar determinado tiene suficiente probabilidad de ser económicamente sostenible, de acuerdo con las condiciones específicas actuales y la perspectiva del mercado. 

A veces puede ocurrir que los estudios de viabilidad se focalicen sólo en aspectos individuales o económico-financieros del mercado, sin considerar otros elementos, como los costes de construcción de edificios, o evaluando la estructura financiera de la operación, que viene determinada por las condiciones del crédito bancario dentro de las inmobiliarias, el hotel y la industria del alojamiento.

 

Análisis ubicación
  • Análisis de la macro ubicación
  • Análisis de la micro ubicación
Análisis mercado
  • Análisis de la competencia
  • Definición de la competencia
  • Análisis de los competidores
Análisis producto
  • Identificación del tipo de producto hotelero más adecuado para las condiciones de mercado
  • Configurar instalaciones del producto propuesto
Proyectos
  • Estimación del funcionamiento del hotel en los próximos cinco años
  • Redacción de pérdidas y ganancias de acuerdo con las normas estándar de contabilidad
Conclusiones y Recomendaciones
  • Análisis SWOT
  • Recomendaciones en el proyecto
  • Opcional: valor de mercado futuro probable


Por lo general, un estudio de viabilidad hotelera debe contener los siguientes análisis:

1. Cuantificación del potencial del mercado para el nuevo producto hotelero, con estimaciones de introducción, pronósticos de tasa de ocupación en el año de gestión y rendimiento medio por habitación de unidad de alojamiento (también llamado ADR, tasa de rendimiento diario)

2. Preparación perspectiva de cuenta de ingresos de la unidad hotelera, aplicando los estándares de contabilidad como el USALI (normas estándar de contabilidad para industria del alojamiento), que permite identificar costes e ingresos de cada una de las operaciones hoteleras

3. Representación de las conclusiones del estudio y clarificación de las recomendaciones dirigidas al cliente, mediante la elaboración y expedición de un informe escrito y firmado.


En algunos casos, incluso a petición de los clientes, los estudios de viabilidad pueden contener:

4. Estimación del valor del hotel, como resultado de los análisis del flujo de caja y métodos adecuados de evaluación del hotel – comúnmente basados en métodos DCF (flujo de fondos descontados) – y comparando este valor con los costes de construcción del edificio, incluyendo posibles gastos adicionales para la regularización de las operaciones hoteleras.

5. Un análisis financiero del proyecto – destinado a evaluar la financiabilidad real -, que incluye la composición del capital invertido, la determinación de los usos óptimos del capital propio y de terceros, de acuerdo con los costes que pueden estar asociados al capital debido y las expectativas de recuperación del capital invertido.


Los estudios de viabilidad apoyan al proceso completo de desarrollo inmobiliario, identificando objetivos reales en términos de funcionamiento de la nueva estructura de alojamiento del mercado.

Los estudios de viabilidad que son realizados con profesionalidad y competencia reducen el riesgo de un proyecto inmobiliario de nuevo hotel, ya que primero consideran las condiciones del mercado en el que el hotel va a operar.

Asimismo, los estudios de viabilidad se recomiendan por las principales cadenas hoteleras internacionales, que habitualmente necesitan este tipo de análisis como ayuda para la aprobación de varios tipos de productos en los diferentes mercados hoteleros.

Los estudios de viabilidad apoyan al proceso completo de desarrollo inmobiliario, identificando objetivos reales en términos de funcionamiento de la nueva estructura de alojamiento del mercado.

Los estudios de viabilidad hotelera son el resultado de una actividad profesional cuyo objetivo es establecer si un proyecto hotelero tiene suficientes probabilidades de ser económicamente sostenible, de acuerdo a las actuales condiciones y perspectivas del mercado.

El proceso de tasación hotelera está ligado a las condiciones propias de los activos hoteleros, de alojamiento y turísticos, identificando un valor monetario que será atribuido a una propiedad en determinadas condiciones del mercado.

La tasación hotelera generalmente es realizada por profesionales cualificados y consiste en la redacción y elaboración de un informe escrito y firmado, que también contiene las definiciones del valor determinado.

El memorándum de inversión o memorándum de información representa una herramienta clave para comunicar al público la oportunidad de inversión.

Esta herramienta, derivada del mundo inglés, permite una promoción profesional, transparente y puntual de una oportunidad de compraventa, cualificando, de forma única, la propiedad hotelera ofrecida en el mercado.

El servicio profesional de búsqueda y selección de un operador hotelero tiene como objetivo identificar, evaluar y elegir al operador hotelero que mejor se adecúa a las necesidades del propietario del hotel, considerando sus objetivos y las características del hotel.

El método profesional comúnmente adoptado incluye la presencia de un profesional designado por el cliente que pueda identificar a los operadores hoteleros interesados en firmar contratos principalmente a largo plazo.

El proceso de negociación de un contrato hotelero es una actividad profesional compleja que requiere una experiencia legal y comercial relevante, que tiene que ser adquirida en el ámbito hotelero y de al industria del alojamiento.

El contrato de arrendamiento y el acuerdo de gestión son los tipos más comunes de contrato hotelero.

Es conveniente solicitar ayuda de profesionales cualificados que sepan cómo redactar y negociar estos contratos.

A través de la franquicia, los hoteles independientes pueden recibir servicios comerciales y de marketing, asociando su propio nombre con una marca reconocible para incrementar la fidelización de clientes.

La negociación de acuerdo de franquicia se basa en la identificación de todos los elementos que ofrece el hotel franquiciador, evaluando la perspectiva de beneficios que los empresarios hoteleros independientes pueden disfrutar gracias a este contrato.

Recientemente, el diseño y arquitectura hotelera han experimentado importantes cambios dirigidos a mejorar la experiencia de los huéspedes, para responder mejor a la necesidad de identidad y reconocimiento hacia los lugares y el entorno adyacente.

Además, para todo tipo de estructuras de alojamiento ha habido una ruta de innovación funcional, debida a los avances tecnológicos y la automatización de los edificios.

Estos elementos se reflejan en la distribución de las diferentes áreas incluidas en el proyecto arquitectónico.

Las investigaciones due diligence se llevan a cabo por compradores e inversores en el proceso de evaluación de la inversión hotelera, encaminada a la adquisición del activo.

El proceso completo es habitualmente asignado a profesionales especializados, cuyo principal objetivo es representar lo más fielmente posible la visión del comprador en el activo en su estado actual, legal y físicamente, técnica y fiscalmente.

Las ventas de inversión hotelera, alojamiento y turísticas están experimentando un desarrollo remarcable, gracias a la presencia de muchos inversores y operadores nacionales e internacionales que ven en Europa un destino turístico clave.

Los procesos de venta pueden ser llevados a cabo por el propietario o ayudados por compañías y asesores inmobiliarios que gestionan el proceso completo de venta de inversión en el mercado.

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