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El memorándum de inversión o memorándum de información es un documento preparado por profesionales, especializados en comunicación económica y financiera, y va dirigido a un público de inversores finales. El memorándum de inversión es el primer documento formal que permite presentar la oportunidad de negocio de inversión en venta o arrendamiento hotelero, produciendo una variedad de información útil para la evaluación preliminar del interés en la oportunidad presentada.

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El memorándum de inversión está formado por algunos componentes estándar que resumen en detalle las características de la venta u oportunidad de inversión, las modalidades de oferta adoptadas para promover inversiones, las circunstancias a través de las cuales el objeto inmobiliario es ofrecido al mercado, las fórmulas que pueden adoptarse para evaluar la oportunidad y las condiciones para realizar compras u ofertas de inversión.

Los componentes estándar que comprende el memorándum son diferentes, de acuerdo con la inversión producida y el mercado de destino. No obstante, podemos identificar algunos de los distintos componentes que son adecuados para inversiones hoteleras, en alojamientos y turísticas:

   1. Sumario ejecutivo

   2. Principales características de la inversión

   3. Ubicación

   4. Descripción del edificio/hotel

   5. Mercado hotelero

   6. Rendimiento económico y de gestión

   7. Condiciones de oferta.

El sumario ejecutivo es un texto muy corto que puede ser resumido en una página. Condensa las piezas más importantes de toda la información del memorándum. Con este “sumario”, los inversores o compradores potenciales pueden recibir toda la información crucial para evaluar correctamente la oportunidad ofrecida.

Las principales características de la inversión identifican y califican los elementos fundamentales de la oportunidad, comunicando al receptor potencial todos los puntos fuertes que ofrece la inversión. Estas realzan las cualidades propias de la propiedad hotelera, la ubicación y las características del mercado en el que el hotel opera, la mejora potencial de la gestión inmobiliaria, las condiciones favorables ofrecidas por la adquisición.

La ubicación describe con detalle las características y condiciones del lugar en el que se encuentra la propiedad hotelera. La información obtenida tiene en cuenta tanto la llamada macro ubicación, que es el área más extensa en la que se encuentra el hotel, como la micro ubicación, que identifica una escala geográfica y de entorno más restringida. De hecho, describe todos los elementos de proximidad que pueden influir – positiva y negativamente – en el negocio hotelero de la propiedad objeto de la oferta.

La descripción del edificio u hotel recoge y expone la información técnica e inmobiliaria del hotel, mostrando claramente todos los elementos calificativos distintivos a ojos de un comprador o inversor potencial. Esta parte expone todas las funciones típicas del hotel según los fines de la gestión.

Además, subraya los posibles potenciales del inmueble, por ejemplo la mayor capacidad del edificio o la posibilidad de transformación y conversión. También destaca en detalle las características de las habitaciones, espacios de catering, salas para conferencias y reuniones, instalaciones técnicas y la información catastral de la propiedad.

La sección del mercado hotelero considera la información y características del entorno competitivo en el que opera el hotel. Un análisis cualificado del mercado hotelero debe también contener la identificación del conjunto de referencias competitivas, seleccionando los indicadores principales del rendimiento del mercado, tales como el nivel de ocupación y el promedio de ingresos del mercado.

Los rendimientos de gestión y económicos informan de las partes más relevantes de la información calificada en base a la inversión, en términos numéricos. Además, informan del estado de la cuenta de pérdidas y ganancias, clasificado de acuerdo a los estándares de los datos contables del hotel.

Las condiciones de la oferta comunican todos los elementos dirigidos a informar a los compradores potenciales sobre las modalidades del análisis de oportunidad y, si les interesa, las fórmulas para mostrar su interés en la inversión. Normalmente, este párrafo describe también cómo firmar posibles acuerdos de no revelación y las condiciones en las que los inversores pueden acceder a la inversión due diligence. En algunos casos, se muestran incluso posibles términos temporales y fechas límite para la presentación de las ofertas.

Generalmente, presentar un memorándum de inversión es una ventaja para ambas partes involucradas en un proceso de comercialización de propiedades hoteleras, de alojamiento y compañías turísticas. De hecho, por un lado, los proponentes cualifican todas las partes de la información fundamentales para promover su propia venta, enfatizando las cualidades más importantes de sus hoteles y subrayando el potencial del objeto de la venta. Por otro lado, los compradores potenciales o inversores reciben de modo transparente y estructurado un conjunto de información necesaria para dar una primera opinión de interés y decidir así rápidamente si la oportunidad de inversión o compra corresponde a sus criterios.

Asimismo, un memorándum de calidad debe ser enriquecido con fotografías de alta calidad de los espacios interiores y exteriores de la propiedad hotelera. Debe también comprender planos detallados de la propiedad, a ser posible de todas las plantas, sótano incluido. El documento debe estar igualmente disponible en papel y formato digital, para compartirlo fácil y rápidamente con los receptores, sean compradores potenciales, inversores o profesionales.

Finalmente, un memorándum debe publicarse en distintos idiomas para dirigirlo a diferentes grupos de inversión. Normalmente, los memorándums de inversión se escriben en italiano e inglés. De este modo, permiten la comunicación en los idiomas más extendidos en la comunidad financiera internacional.

Los estudios de viabilidad apoyan al proceso completo de desarrollo inmobiliario, identificando objetivos reales en términos de funcionamiento de la nueva estructura de alojamiento del mercado.

Los estudios de viabilidad hotelera son el resultado de una actividad profesional cuyo objetivo es establecer si un proyecto hotelero tiene suficientes probabilidades de ser económicamente sostenible, de acuerdo a las actuales condiciones y perspectivas del mercado.

El proceso de tasación hotelera está ligado a las condiciones propias de los activos hoteleros, de alojamiento y turísticos, identificando un valor monetario que será atribuido a una propiedad en determinadas condiciones del mercado.

La tasación hotelera generalmente es realizada por profesionales cualificados y consiste en la redacción y elaboración de un informe escrito y firmado, que también contiene las definiciones del valor determinado.

El memorándum de inversión o memorándum de información representa una herramienta clave para comunicar al público la oportunidad de inversión.

Esta herramienta, derivada del mundo inglés, permite una promoción profesional, transparente y puntual de una oportunidad de compraventa, cualificando, de forma única, la propiedad hotelera ofrecida en el mercado.

El servicio profesional de búsqueda y selección de un operador hotelero tiene como objetivo identificar, evaluar y elegir al operador hotelero que mejor se adecúa a las necesidades del propietario del hotel, considerando sus objetivos y las características del hotel.

El método profesional comúnmente adoptado incluye la presencia de un profesional designado por el cliente que pueda identificar a los operadores hoteleros interesados en firmar contratos principalmente a largo plazo.

El proceso de negociación de un contrato hotelero es una actividad profesional compleja que requiere una experiencia legal y comercial relevante, que tiene que ser adquirida en el ámbito hotelero y de al industria del alojamiento.

El contrato de arrendamiento y el acuerdo de gestión son los tipos más comunes de contrato hotelero.

Es conveniente solicitar ayuda de profesionales cualificados que sepan cómo redactar y negociar estos contratos.

A través de la franquicia, los hoteles independientes pueden recibir servicios comerciales y de marketing, asociando su propio nombre con una marca reconocible para incrementar la fidelización de clientes.

La negociación de acuerdo de franquicia se basa en la identificación de todos los elementos que ofrece el hotel franquiciador, evaluando la perspectiva de beneficios que los empresarios hoteleros independientes pueden disfrutar gracias a este contrato.

Recientemente, el diseño y arquitectura hotelera han experimentado importantes cambios dirigidos a mejorar la experiencia de los huéspedes, para responder mejor a la necesidad de identidad y reconocimiento hacia los lugares y el entorno adyacente.

Además, para todo tipo de estructuras de alojamiento ha habido una ruta de innovación funcional, debida a los avances tecnológicos y la automatización de los edificios.

Estos elementos se reflejan en la distribución de las diferentes áreas incluidas en el proyecto arquitectónico.

Las investigaciones due diligence se llevan a cabo por compradores e inversores en el proceso de evaluación de la inversión hotelera, encaminada a la adquisición del activo.

El proceso completo es habitualmente asignado a profesionales especializados, cuyo principal objetivo es representar lo más fielmente posible la visión del comprador en el activo en su estado actual, legal y físicamente, técnica y fiscalmente.

Las ventas de inversión hotelera, alojamiento y turísticas están experimentando un desarrollo remarcable, gracias a la presencia de muchos inversores y operadores nacionales e internacionales que ven en Europa un destino turístico clave.

Los procesos de venta pueden ser llevados a cabo por el propietario o ayudados por compañías y asesores inmobiliarios que gestionan el proceso completo de venta de inversión en el mercado.

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