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El proceso de tasación hotelera está estrictamente ligado a las características propias de los edificios hoteleros, de alojamiento y turísticos.

De hecho, los métodos de tasación inmobiliaria clásica han sido reformulados de acuerdo a algunos elementos peculiares de hoteles y otras estructuras de alojamiento. Tales elementos incluyen:


1. Dirección de una actividad de negocio, con la producción de flujos de caja generados por el típico negocio de gestión de alojamientos

2. Construcciones hoteleras atípicas, comparadas con otras categorías de edificios comerciales

3. En algunos casos, la presencia de diferentes propietarios de derechos en los componentes inmobiliarios y de gestión, con los diferentes roles siguientes y responsabilidades tales como

 

Análisis ubicación
  • Análisis macro ubicación
  • Análisis micro ubicación
Análisis mercado
  • Análisis de la competencia
  • Identificación de los competidores
  • Análisis de los competidores
Análisis producto
  • Verificación y análisis de producto y análisis con los estándares internacionales
  • Análisis de la comercialización
Procesos y proyectos
  • Análisis de pérdidas y ganancias con rendimientos de procesos históricos
  • Proyectos para los cinco próximos años
Análisis del precio
  • Bases de tasación
  • Análisis del valor
  • Identificación del valor de acuerdo a los estándares internacionales

 

La práctica profesional más reconocida está inspirada en las reglas establecidas por certificaciones de organismos externos, asociaciones de profesionales y buenas prácticas. Suele identificar el proceso de tasación con el resultado final de este proceso, que es la identificación de un valor monetario que será atribuido a una propiedad en condiciones de mercado determinadas. De acuerdo con la definición de RICS (real institución de peritos colegiados), el valor de mercado es “el importe estimado por el que un activo o pasivo puede ser canjeado en la fecha valor entre un comprador voluntario y un vendedor voluntario en una transacción en igualdad de condiciones y con conocimiento de causa y donde las partes actúan con pleno conocimiento, prudentemente y sin coacción”.

Además, hay otras definiciones de valor tales como “valoración de inversión” o “estimación del más probable precio de mercado futuro”, que pueden crear la necesidad de cambiar los métodos de tasación adoptados, para responder mejor a las necesidades de tasaciones diferentes.

El enfoque profesional que se puede adoptar para conducir una tasación hotelera consiste en tres métodos principales:

Enfoque del coste – El enfoque del coste, o enfoque del coste de sustitución, sostiene la hipótesis de que el valor de la propiedad hotelera es igual o similar al coste de sustitución de la misma propiedad. Por lo tanto, el valor atribuible al hotel puede ser asociado a los costes totales sostenibles para reconstruir exactamente el mismo hotel en el mismo lugar. Tal enfoque es a menudo complicado de aplicar y produce valores de la propiedad que no están en línea con el valor del mercado inmobiliario, concretamente el valor creado por el intercambio entre vendedores y compradores.

Enfoque de comparación de ventas – El enfoque de comparación de ventas es utilizado comúnmente para unidades residenciales y se basa en el análisis de los datos del histórico de ventas de inmuebles hoteleros que puede compararse con aquel de que es objeto la tasación. El prerrequisito lógico es que un hotel determinado pueda tener un valor similar a otros hoteles que hayan sido vendidos anteriormente en el mercado y cuyas características puedan ser equiparadas a aquellas del hotel analizado. Dicho enfoque es utilizado a menudo como prueba y puede ser sólo adoptado si se presentan valores comparables significantes, que permitan una comparación efectiva con ventas previas en mercados similares. Si estos elementos faltan, el enfoque puede crear valores no significantes, e incluso engañosos.

Enfoque capitalización de ingresos – El denominado enfoque de capitalización de ingresos se basa en el análisis de los flujos monetarios producidos por el hotel. Estos flujos están expresamente capitalizados mediante métodos de descuento financiero que permiten identificar el valor del mercado inmobiliario.

Este enfoque fue adoptado originariamente en los Estados unidos y más tarde se propagó por Europa. Hoy es el enfoque profesional más reconocido y utilizado, especialmente por aquellos sujetos que necesitan un análisis económico y financiero para sus proyectos de inversión. 

Este enfoque, por tanto, está relacionado con las prácticas de tasación de negocios considerando el hotel como una verdadera empresa, donde la presencia del edificio, al igual que otros activos de la empresa, es un instrumento para la producción y prestación de servicios.

El enfoque contiene la creación de proyectos económicos de la unidad de gestión hotelera de acuerdo al rendimiento histórico conseguido, para determinar la gestión de flujos de caja por un periodo de 5 a 10 años. En base a estos proyectos económicos, el enfoque adopta un modelo de descuento financiero, el llamado DCF (flujo de caja descontado), mediante el cual se identifica el valor descontado de los flujos de caja futuros.

Con una aplicación adecuada de las tasas de descuento y capitalización, los flujos de caja futuros representan el beneficio económico que los inversores o compradores potenciales pueden esperar, identificando el valor de la propiedad de acuerdo a condiciones del mercado específicas.

a tasación hotelera generalmente es realizada por profesionales cualificados y consiste en la redacción y elaboración de un informe escrito y firmado, que también contiene las definiciones que identifican de manera inequívoca el tipo de valor determinado, las condiciones en las que el informe responde y las referencias a organismos de certificación – sobre una base voluntaria u obligatoria – como RICS.

Los estudios de viabilidad apoyan al proceso completo de desarrollo inmobiliario, identificando objetivos reales en términos de funcionamiento de la nueva estructura de alojamiento del mercado.

Los estudios de viabilidad hotelera son el resultado de una actividad profesional cuyo objetivo es establecer si un proyecto hotelero tiene suficientes probabilidades de ser económicamente sostenible, de acuerdo a las actuales condiciones y perspectivas del mercado.

El proceso de tasación hotelera está ligado a las condiciones propias de los activos hoteleros, de alojamiento y turísticos, identificando un valor monetario que será atribuido a una propiedad en determinadas condiciones del mercado.

La tasación hotelera generalmente es realizada por profesionales cualificados y consiste en la redacción y elaboración de un informe escrito y firmado, que también contiene las definiciones del valor determinado.

El memorándum de inversión o memorándum de información representa una herramienta clave para comunicar al público la oportunidad de inversión.

Esta herramienta, derivada del mundo inglés, permite una promoción profesional, transparente y puntual de una oportunidad de compraventa, cualificando, de forma única, la propiedad hotelera ofrecida en el mercado.

El servicio profesional de búsqueda y selección de un operador hotelero tiene como objetivo identificar, evaluar y elegir al operador hotelero que mejor se adecúa a las necesidades del propietario del hotel, considerando sus objetivos y las características del hotel.

El método profesional comúnmente adoptado incluye la presencia de un profesional designado por el cliente que pueda identificar a los operadores hoteleros interesados en firmar contratos principalmente a largo plazo.

El proceso de negociación de un contrato hotelero es una actividad profesional compleja que requiere una experiencia legal y comercial relevante, que tiene que ser adquirida en el ámbito hotelero y de al industria del alojamiento.

El contrato de arrendamiento y el acuerdo de gestión son los tipos más comunes de contrato hotelero.

Es conveniente solicitar ayuda de profesionales cualificados que sepan cómo redactar y negociar estos contratos.

A través de la franquicia, los hoteles independientes pueden recibir servicios comerciales y de marketing, asociando su propio nombre con una marca reconocible para incrementar la fidelización de clientes.

La negociación de acuerdo de franquicia se basa en la identificación de todos los elementos que ofrece el hotel franquiciador, evaluando la perspectiva de beneficios que los empresarios hoteleros independientes pueden disfrutar gracias a este contrato.

Recientemente, el diseño y arquitectura hotelera han experimentado importantes cambios dirigidos a mejorar la experiencia de los huéspedes, para responder mejor a la necesidad de identidad y reconocimiento hacia los lugares y el entorno adyacente.

Además, para todo tipo de estructuras de alojamiento ha habido una ruta de innovación funcional, debida a los avances tecnológicos y la automatización de los edificios.

Estos elementos se reflejan en la distribución de las diferentes áreas incluidas en el proyecto arquitectónico.

Las investigaciones due diligence se llevan a cabo por compradores e inversores en el proceso de evaluación de la inversión hotelera, encaminada a la adquisición del activo.

El proceso completo es habitualmente asignado a profesionales especializados, cuyo principal objetivo es representar lo más fielmente posible la visión del comprador en el activo en su estado actual, legal y físicamente, técnica y fiscalmente.

Las ventas de inversión hotelera, alojamiento y turísticas están experimentando un desarrollo remarcable, gracias a la presencia de muchos inversores y operadores nacionales e internacionales que ven en Europa un destino turístico clave.

Los procesos de venta pueden ser llevados a cabo por el propietario o ayudados por compañías y asesores inmobiliarios que gestionan el proceso completo de venta de inversión en el mercado.

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