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Las compras de inversión hotelera, de alojamiento y turísticas están experimentando un desarrollo remarcable gracias a la presencia de muchos operadores e inversores internacionales que ven en Europa un destino turístico clave.

El número total de estructuras de alojamiento en Europa es muy alto y supone concentraciones, especialmente para aquellos destinos turísticos que atraen flujos extranjeros. De hecho, están surgiendo unidades de alojamiento más efectivas con un alto número de habitaciones, frente a muchas estructuras pequeñas.

Las ventas están por tanto destinadas a crecer, especialmente porque muchos empresarios hoteleros tienen que afrontar cambios generacionales en sus propias compañías y muchas estructurar requieren de inversiones relevantes para la renovación del edificio y las instalaciones.

 

PASO 1:Pre-Marketing
PASO 2:Marketing
PASO 3:Ofertas
PASO 4:Negociaciones
Preparación Estrategia
Due Diligence
Documentacìon
  • Definición de la estrategia
  • Recopilación de datos para el memorándum de inversión
  • Identificación de inversores potenciales
  • Participación con clientes
  • Preparación de memorándum de inversión
Campaña Marketing
  • Contacto con inversores potenciales
  • Establecer inspecciones con los inversores interesados
  • Acceso a Due diligence
Ofertas
  • Solicitud y recopilación de ofertas
  • Análisis de ofertas
  • Posible segunda ronda de ofertas
  • Recopilación de ofertas finales
  • Análisis de la mejor oferta y firma LOI
Cierre
  • Redacción del contrato por los abogados del cliente
  • Mantenimiento de las relaciones con otros inversores
  • Ayuda a abogados en las negociaciones
  • Firma del contrato

 

El proceso de venta puede ser adoptado directamente por el propietario o ayudado por empresas y asesores inmobiliarios que gestionan el proceso completo de comercialización hotelera en el mercado.
 
El proceso a menudo se plantea por la necesidad del vendedor de completar sus inversiones, reducir el número de estructuras en propiedad o vender una propiedad que ya no está en línea con las necesidades del inversor.
 
En todos estos casos, hay varios modelos que pueden adoptarse para una comercialización efectiva.
 
De hecho, el proceso de comercialización es el siguiente:
 
  1. 1. Preparación de un folleto de inversión, también llamado memorándum de información, a través del cual es posible agrupar y presentar las características de la estructura de aojamiento, los objetivos de venta, las expectativas de propietario en cuento a la transferencia y posibles indicaciones del precio esperado (llamado precio de venta)
  2. 2. Preparación de una lista de compradores (llamada lista de inversores) que contiene todos los sujetos potenciales interesados en adquirir la estructura, considerando el tipo de producto hotelero y la naturaleza de la inversión.
  3. 3. Comercialización de la oportunidad de inversión a través de acciones comerciales dirigidas al mercado de inversores y operadores hoteleros nacional e internacional. Estas acciones tienen como objetivo comunicar oportunidades de venta, cómo tiene lugar la transacción de venta y las expectativas de la propiedad de acuerdo con el precio de venta
  4. 4. Disposición de la oportunidad due diligence, recopilación y disponibilidad de documentos técnicos, operativos, contables, económicos y financieros de la estructura hotelera y la compañía propietaria del inmueble
  5. 5. Negociaciones con inversores y consiguiente preparación de la lista abreviada, es decir, una lista restringida de compradores con los que mantener negociaciones más avanzadas
  6. 6. Identificación de la hoja de plazos y condiciones, mediante la cual el propietario del hotel quiere que se respeten los principales términos del contrato en los acuerdos de venta
  7. 7. Selección del comprador idóneo para completar la venta: con esta actividad se identifica al sujeto más adecuado para negociar la hoja de plazos y condiciones, entrando en la fase final de negociación
  8. 8. Firma de la hoja de plazos y condiciones e inclusión de las partes legales en la negociación: en esta última fase se incluyen los respectivos abogados para redactar el acuerdo de venta y finalizar la relación contractual de transferencia del hotel.
 
La duración total del proceso puede variar de unos pocos meses a incluso más de un año, según el grado de implicación de las diferentes partes, la disposición del comprador y el vendedor y las condiciones del mercado financiero.
 
Por tanto, el proceso se compone de muchas fases repetitivas en las que el inversor o el propietario se aseguran de que el hotel es gestionado de acuerdo a las expectativas de la inversión. Esto implica, generalmente, la evaluación de las condiciones del mercado, la necesidad de renovación, refinanciación de la propiedad o propuesta de venta.
 
En estos casos, el propietario puede decidir concluir la inversión y vender el activo. Aunque tenga que ser incluido en el proceso general de gestión del activo hotelero, la decisión se ve a menudo afectada por circunstancias que se presentar en ciertos momentos del ciclo de vida del hotel y las diferentes condiciones del mercado. Los inversores más sofisticados evalúan siempre la posibilidad de mantener o vender sus propios activos, estimando los futuros flujos de caja y riesgos relacionados, de acuerdo a diferentes alternativas de oportunidades de inversión.
 
Generalmente, el servicio de intermediación de ventas ofrecido por intermediarios y empresas asesoras se paga con una remuneración variable, dependiendo del precio conseguido al final de la venta.

 

Los estudios de viabilidad apoyan al proceso completo de desarrollo inmobiliario, identificando objetivos reales en términos de funcionamiento de la nueva estructura de alojamiento del mercado.

Los estudios de viabilidad hotelera son el resultado de una actividad profesional cuyo objetivo es establecer si un proyecto hotelero tiene suficientes probabilidades de ser económicamente sostenible, de acuerdo a las actuales condiciones y perspectivas del mercado.

El proceso de tasación hotelera está ligado a las condiciones propias de los activos hoteleros, de alojamiento y turísticos, identificando un valor monetario que será atribuido a una propiedad en determinadas condiciones del mercado.

La tasación hotelera generalmente es realizada por profesionales cualificados y consiste en la redacción y elaboración de un informe escrito y firmado, que también contiene las definiciones del valor determinado.

El memorándum de inversión o memorándum de información representa una herramienta clave para comunicar al público la oportunidad de inversión.

Esta herramienta, derivada del mundo inglés, permite una promoción profesional, transparente y puntual de una oportunidad de compraventa, cualificando, de forma única, la propiedad hotelera ofrecida en el mercado.

El servicio profesional de búsqueda y selección de un operador hotelero tiene como objetivo identificar, evaluar y elegir al operador hotelero que mejor se adecúa a las necesidades del propietario del hotel, considerando sus objetivos y las características del hotel.

El método profesional comúnmente adoptado incluye la presencia de un profesional designado por el cliente que pueda identificar a los operadores hoteleros interesados en firmar contratos principalmente a largo plazo.

El proceso de negociación de un contrato hotelero es una actividad profesional compleja que requiere una experiencia legal y comercial relevante, que tiene que ser adquirida en el ámbito hotelero y de al industria del alojamiento.

El contrato de arrendamiento y el acuerdo de gestión son los tipos más comunes de contrato hotelero.

Es conveniente solicitar ayuda de profesionales cualificados que sepan cómo redactar y negociar estos contratos.

A través de la franquicia, los hoteles independientes pueden recibir servicios comerciales y de marketing, asociando su propio nombre con una marca reconocible para incrementar la fidelización de clientes.

La negociación de acuerdo de franquicia se basa en la identificación de todos los elementos que ofrece el hotel franquiciador, evaluando la perspectiva de beneficios que los empresarios hoteleros independientes pueden disfrutar gracias a este contrato.

Recientemente, el diseño y arquitectura hotelera han experimentado importantes cambios dirigidos a mejorar la experiencia de los huéspedes, para responder mejor a la necesidad de identidad y reconocimiento hacia los lugares y el entorno adyacente.

Además, para todo tipo de estructuras de alojamiento ha habido una ruta de innovación funcional, debida a los avances tecnológicos y la automatización de los edificios.

Estos elementos se reflejan en la distribución de las diferentes áreas incluidas en el proyecto arquitectónico.

Las investigaciones due diligence se llevan a cabo por compradores e inversores en el proceso de evaluación de la inversión hotelera, encaminada a la adquisición del activo.

El proceso completo es habitualmente asignado a profesionales especializados, cuyo principal objetivo es representar lo más fielmente posible la visión del comprador en el activo en su estado actual, legal y físicamente, técnica y fiscalmente.

Las ventas de inversión hotelera, alojamiento y turísticas están experimentando un desarrollo remarcable, gracias a la presencia de muchos inversores y operadores nacionales e internacionales que ven en Europa un destino turístico clave.

Los procesos de venta pueden ser llevados a cabo por el propietario o ayudados por compañías y asesores inmobiliarios que gestionan el proceso completo de venta de inversión en el mercado.

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