.
buy, sell & lease hotel, tourism and leisure properties
Rechercher Propriété
Juil 12, 2014

Des Starhotels à Londres

in Actualités
Mai 29, 2014

Le Village Pragelato du Club Med récemment vendu

in Actualités
Mai 19, 2014

Katara Hospitality propriétaire d'Interconti Rome

in Actualités
Mai 19, 2014

Un nouveau ME by Melia à Milan en 2015

in Actualités
Avr 28, 2014

Le premier Moxy Hotel a ouvert à Milan

in Actualités
Fév 27, 2014

IHIF Berlin

in Evénements
Sep 29, 2013

BIT 2014

in Evénements
Sep 23, 2013

TTG Incontri

in Evénements
Sep 17, 2013

Hospitality Genoa

in Evénements
Sep 14, 2013

HT Europe

in Evénements

 

Le processus d'évaluation de l'hôtel est strictement lié aux caractéristiques uniques de bâtiments hôtelièrs, d'hébergement et touristiques.


En fait, les méthodes d'évaluation immobilière classiques doivent être reformulées selon certains éléments particuliers d'hôtels et autres structures d'hébergement. Ces éléments sont les suivants:


1. Direction d'une activité commerciale, avec la production de flux de trésorerie générés par la gestion typique de l’entreprise d’hébergement.

2. Bâtiments hôteliers atipyques par rapport à d'autres catégories de bâtiments commerciaux.

3. Dans certains cas, la présence de différents titulaires de droits sur les composantes de l'immobilier et de la gestion, avec les rôles différenciés suivants et les responsabilités des sujets correspondants.

 

Analyse de Site
  • Analyse des macro-sites
  • Analyse des micro-sites
Analyse Marché
  • Analyse de la concurrence
  • Identification des concurrents
  • Analyse des concurrents
Analyse Produit
  • Vérification et analyse du produit avec les standards hôtelièrs internationales
  • Analyse marketing du produit
Projections Financières
  • Analyse des bénéfices et pertes avec des performances commerciales historiques
  • Projections financières pour les cinq années à venir
Analyse de la Valeur
  • Base d'évaluation
  • Analyse de la valeur
  • Identification de la valeur conformément aux normes internationales


La pratique professionnelle la plus accréditée est inspirée par les règles établies par les organismes de certification par des tiers, des associations professionnelles et de meilleures pratiques. Elle tend à identifier le processus d'évaluation du résultat final de ce processus, qui est l'identification d'une valeur monétaire à attribuer à une propriété dans des conditions de marché données. Selon la définition de la RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), la valeur de marché est «le montant estimé pour lequel un actif ou un passif devraient être échangé à la date d'évaluation entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans une transaction sans lien de dépendance après une bonne commercialisation et où les parties ont agi en connaissance de cause, avec prudence et sans contrainte».

En outre, il existe d'autres définitions de la valeur prévue comme «l'évaluation de l'investissement » ou «l’estimation future du prix de marché le plus probable», qui permettent de créer la nécessité de modifier la méthode de valorisation retenue, afin de mieux répondre à une nécessité d'évaluation différente.

L'approche professionnelle qui peut être adoptée pour mener une évaluation de l'hôtel se compose de trois méthodes principales:

Approche des coûts - La méthode du coût, ou méthode du coût de remplacement, sous-tend l'hypothèse que la valeur de la propriété de l'hôtel est égale ou proche du coût de remplacement de la même propriété. Par conséquent, la valeur attribuable à l'hôtel peut être associée aux coûts totaux durables afin de reconstruire exactement le même hôtel au même endroit. Cette approche est souvent difficile à appliquer et produit des valeurs de propriété qui ne sont pas alignées avec la valeur de marché de l'immobilier, à savoir la valeur créée par l'échange entre les vendeurs et les acheteurs.

Méthode de comparaison des prix de vente - La méthode de comparaison des prix de ventes est couramment utilisée pour les unités résidentielles et elle est basée sur l'analyse des données de vente historiques de l’hôtel qui peut être comparée à ce qui est l'objet de l'évaluation. La condition préalable logique est qu’un hôtel donné peut avoir une valeur similaire à d'autres hôtels qui ont été auparavant vendus sur le marché et dont les caractéristiques peuvent être assimilées à celles de l'hôtel analysé. Cette approche est souvent utilisée comme un test et ne peut être adoptée qu’en présence de valeurs comparables importantes, qui permettent une comparaison efficace avec les ventes précédentes et sur des marchés similaires. Si ces éléments manquent, l'approche peut créer des valeurs non significatives et même trompeuses.

Approche de capitalisation de revenus - La soi-disante approche de capitalisation des revenus est basée sur l'analyse des flux monétaires produits par l'hôtel. Ces flux sont expressément capitalisés par des méthodes d'actualisation financière et permettent d'identifier la valeur de marché de l'immobilier.

Cette approche a été adoptée à l'origine aux États-Unis et elle s’est répandue plus tard en Europe. Aujourd'hui, il s'agit de l'approche professionnelle le plus reconnue et adaptée, en particulier par les sujets qui ont besoin d'une analyse économique et financière à des fins d'investissement.

Cette approche est donc liée à des pratiques d'évaluation d'entreprise et elle considère l’hôtel comme une véritable entreprise, où la présence de l'immeuble, ainsi que d'autres actifs de l'entreprise, est un instrument dans la production et la fourniture de services.

L'approche implique la création de projections économiques de la gestion de l'unité de l'hôtel en fonction de la performance historique réalisée, afin de déterminer les flux de trésorerie de gestion pour une période de 5 à 10 ans. Sur la base de ces projections économiques, l'approche adopte un modèle d'actualisation financière, ce qu'on appelle le DCF (Discounted Cash Flow), à travers lequel la valeur actualisée des flux de trésorerie futurs est identifiée.

Grâce à une application appropriée des taux d'actualisation et de capitalisation, les flux de trésorerie représentent l'avantage économique que les investisseurs ou les acheteurs potentiels peuvent attendre, l'identification de la valeur de la propriété en fonction des conditions de marché spécifiques.

L'évaluation de l'hôtel est généralement effectuée par des professionnels qualifiés et se compose de la rédaction et de la délivrance d'un rapport écrit et signé, qui contient également les définitions qui identifient de manière univoque le type de valeur déterminée, les conditions auxquelles le rapport répond et les références à des organismes de certification - sur une base volontaire ou obligatoire - comme RICS.

Les études de faisabilité prennent en charge l'ensemble du processus de développement immobilier, la définition d'objectifs réalistes en termes de performances de la nouvelle structure de logement sur le marché.

Les études de faisabilité d’hôtel sont le résultat d'une activité professionnelle visant à établir si un projet d'hôtel qui est localisé dans un endroit donné a suffisamment de probabilité d'être économiquement viable, selon les courants spécifiques et les conditions de perspective de marché.

Le processus d'évaluation de l'hôtel est liée aux caractéristiques uniques des établissements hôtelièrs, d'hébergement et touristiques, l'identification d'une valeur monétaire etant attribuée à une propriété dans des conditions de marché données.

L'évaluation de l'hôtel est généralement effectuée par des professionnels qualifiés et se compose de la rédaction et de la délivrance d'un Rapport écrit et signé, qui contient également les définitions de la valeur déterminée.

Les Memorandums d'investissement ou Memorandums d’information représentent un outil essentiel pour communiquer les possibilités d'investissement au public.

Cet outil, provenant du monde anglais, permet une promotion professionnelle, transparente et ponctuelle de la vente et de l’opportunité d’achat, et de qualifier de façon unique les propriétés hôtelières offertes sur le marché.

La recherche et la sélection des services professionnels d'un opérateur d’hôtel vise à identifier, évaluer et choisir l'exploitant de l'hôtel qui répond le mieux aux besoins du propriétaire de l'hôtel, compte tenu de ses objectifs et des caractéristiques de la propriété.

L'approche professionnelle communément adoptée implique la présence d'un professionnel désigné par le Client qui permet d'identifier les opérateurs intéressés par la signature de contrats, à long terme principalement.

Le processus de négociation d'un contrat d'hôtel est une activité professionnelle complexe qui nécessite une expérience juridique et commerciale qui doit être acquise au sein de l'industrie hôtelière et de l’hébergement.

Le contrat de bail et le "management agreement" sont les formes les plus courantes de contrats hôteliers.

Il est utile de compter sur des professionnels qualifiés qui savent comment rédiger et négocier ces contrats.

Grâce à la franchise, les hôtels indépendants peuvent recevoir des services commerciaux et marketing, associant leur nom à une marque reconnaissable dans le but d'augmenter la fidélisation des clients et leur loyauté.

La négociation de l'accord de franchise est basée sur l'identification de tous les éléments qui sont offerts par le franchiseur hôtelièr et sur l’évaluation des avantages en perspective dont les entrepreneurs indépendants de l'hôtel peuvent profiter à travers le contrat.

Récemment, l'architecture de l'hôtel et le design ont connu des changements importants visant à améliorer l'expérience des clients, afin de mieux répondre à un besoin d'identité et de reconnaissance envers les lieux et l'environnement.

En outre, pour tous les types de établissement d'hébergement, l'innovation fonctionnelle est mise en avant, grâce aux progrès de la technologie et de l'automatisation du bâtiment.

Ces éléments se reflètent sur la répartition des différentes zones incluses dans le projet architectural.

Les enquêtes hôtelières de due diligence sont menées par les acheteurs et les investisseurs dans le processus d'une évaluation de l’investissement hôtelier, adaptée à l'acquisition de l'actif.

L'ensemble du processus est souvent attribué à des professionnels spécialisés, dont le principe objectif est de restituer le plus fidèlement possible la vision de l'acheteur sur l'actif en l'état actuel, légalement et physiquement, techniquement et financièrement.

Les ventes et les investissements en établissements hôtelièrs, d'hébergement et touristiques connaissent un développement remarquable grâce à la présence de nombreux opérateurs et d’investisseurs internationaux qui voient l'Europe comme une destination touristique clef.

Le processus de vente peut être adopté directement par le propriétaire ou pris en charge par les entreprises et les conseillers en immobilier qui gèrent l'ensemble du processus de vente d'investissements vers le marché.

Se Connecter
Demandez aux Experts

Posez vos questions à nos experts en investissements hôteliers

Demandez à nos Experts

Alertes Emails
Newsletter
Campagnes Email Marketing