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Le Memorandum d'investissement ou note d'information est un document qui a été préparé par des professionnels, spécialisés dans la communication économique et financière, et qui est adressé à un public d'investisseurs finaux. Le memorandum d'investissement est le premier document officiel qui permet de présenter l'opportunité de vente, de location et d’investissement hôtelier, en produisant une série d'informations utiles pour évaluer au préalable l'intérêt de l'opportunité offerte.

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Le Memorandum d'investissement est composé de quelques pièces standardisées qui résument en détail les caractéristiques de la vente ou de l’opportunité d'investissement, l'offre des modalités adoptées pour promouvoir les investissements, les circonstances par lesquelles l'objet immobilier est offert sur le marché, les formules qui peuvent être adoptées pour évaluer l'opportunité et les conditions d’achat ou les offres d’investissement.

Les pièces standardisées comprenant le protocole sont différentes, selon l'investissement réalisé et son marché de destination. Cependant, nous pouvons identifier quelques parties distinctes qui conviennent à l'hôtel, à l'hébergement et autres investissements touristiques:

   1. Résumé

   2. Principales caractéristiques de l'investissement

   3. Emplacement

   4. Bâtiment / Description de l'Hôtel

   5. Marché de l’Hôtel

   6. Performances économiques et de gestion

   7. Conditions de l'Offre.

Le résumé est un texte très court, qui peut être typiquement résumé en une page. Il condense les pièces les plus importantes de l'information de l'ensemble du memorandum. Grâce à ce «résumé», les investisseurs ou les acheteurs potentiels doivent être en mesure de recevoir toutes ces informations cruciales pour évaluer correctement l'opportunité offerte.

Les caractéristiques principales de l’investissement identifient et qualifient de façon synthétique les éléments fondamentaux de l'opportunité, communiquent au récepteur potentiel toutes les forces que les investissements offrent. Elles mettent en valeur les qualités uniques de la propriété de l'hôtel, l'emplacement et les caractéristiques du marché dans lequelles l'hôtel est implanté, le potentiel d'amélioration de la gestion ou de l'immobilier, les conditions favorables offertes pour l'acquisition.

L'emplacement décrit en détail les caractéristiques et les conditions du lieu où se trouvent les biens de l'hôtel. Les informations communiquées concernent à la fois la macro-site, qui est la zone géographique la plus étendue dans laquelle se trouve l'hôtel, et la micro-site, qui identifie une échelle beaucoup plus restreinte géographique et l'environnement. En fait, il décrit tous les éléments de proximité qui peuvent influencer négativement ou positivement de l’hôtel et du bien immobilier de l'offre.

Le bâtiment ou la description de l'hôtel rassemblent et exposent les informations techniques et immobilières, montrant clairement tous les éléments distinctifs visibles aux yeux d’un acheteur ou d’un investisseur potentiels. Cette partie expose toutes les fonctions typiques de l'hôtel en fonction de la gestion des usages. En outre, il souligne les potentiels possibles de l'immobilier, par exemple le renforcement des capacités ou la possibilité de transformation et de conversion. Il souligne également en détail les caractéristiques des chambres, des espaces de restauration, des services de conférences et de réunions, des installations techniques et cadastrales et d'urbanisme d'information de la propriété.

Le secteur du marché de l’hôtel concerne les informations et les caractéristiques de l'environnement concurrentiel dans lequel se trouve l'hôtel. Une analyse qualifiée du marché de l'hôtel devrait également comporter l'identification de l'ensemble de référence concurrentiel, la sélection des principaux indicateurs de performance du marché, tels que le niveau d'occupation et le revenu moyen du marché.

La gestion et les performances économiques signalent numériquement toutes les pièces d'information les plus pertinentes qui sont qualifiées sur la base de l'investissement. Par conséquent, elles signalent les déclarations du compte de profits et pertes, qui sont reclassées selon les normes de données comptables de l'hôtel.

Les Conditions de l'offre signalent tous les éléments visant à informer les acheteurs potentiels sur les modalités de l'analyse d'opportunité et, si vous êtes intéressé, les formules pour montrer leur intérêt à investir. En règle générale, ce paragraphe décrit également comment signer des accords de non-divulgation possibles et les conditions dans lesquelles les investisseurs peuvent accéder à la due diligence de l'investissement. Dans certains cas, les modalités et les délais temporels possibles pour la présentation des offres sont signalés.

En général, présenter un Memorandum d'investissement est un avantage pour les deux parties qui se sont engagées dans un processus de commercialisation des établissements hôtelièrs et touristiques. En effet, d'une part, ceux qui proposent le bien fournissent tous les éléments d'information qui sont fondamentaux pour promouvoir leur propre vente, en mettant l'accent sur les qualités les plus importantes de leurs hôtels et en soulignant les potentiels de l'objet de la vente. D'autre part, les acheteurs ou investisseurs potentiels reçoivent d'une manière transparente et structurée un ensemble d'informations qui est nécessaire pour exprimer un premier avis d'intérêt et décider rapidement si l'investissement ou l’opportunité correspond à leurs critères.

En outre, un Memorandum de qualité doit être enrichi avec des photographies de haute qualité des espaces extérieurs et intérieurs de la propriété d’hébergement. Il devrait également comprendre des plans détaillés de propriété, peut-être de tous les étages, sous-sol inclus. Le document devrait également être disponible à la fois en format papier et numérique, pour être facilement et rapidement partagé avec ceux qui le reçoivent, qu'ils soient acheteurs potentiels, investisseurs ou tiers professionnels.

Enfin, un Memorandum devrait être publié dans différentes langues et être adressées à différents groupes d'investisseurs. Typiquement, des memorandums d'investissement sont écrits en francais et en anglais. De cette façon, ils permettent la communication à travers la langue la plus répandue dans la communauté financière internationale.

Les études de faisabilité prennent en charge l'ensemble du processus de développement immobilier, la définition d'objectifs réalistes en termes de performances de la nouvelle structure de logement sur le marché.

Les études de faisabilité d’hôtel sont le résultat d'une activité professionnelle visant à établir si un projet d'hôtel qui est localisé dans un endroit donné a suffisamment de probabilité d'être économiquement viable, selon les courants spécifiques et les conditions de perspective de marché.

Le processus d'évaluation de l'hôtel est liée aux caractéristiques uniques des établissements hôtelièrs, d'hébergement et touristiques, l'identification d'une valeur monétaire etant attribuée à une propriété dans des conditions de marché données.

L'évaluation de l'hôtel est généralement effectuée par des professionnels qualifiés et se compose de la rédaction et de la délivrance d'un Rapport écrit et signé, qui contient également les définitions de la valeur déterminée.

Les Memorandums d'investissement ou Memorandums d’information représentent un outil essentiel pour communiquer les possibilités d'investissement au public.

Cet outil, provenant du monde anglais, permet une promotion professionnelle, transparente et ponctuelle de la vente et de l’opportunité d’achat, et de qualifier de façon unique les propriétés hôtelières offertes sur le marché.

La recherche et la sélection des services professionnels d'un opérateur d’hôtel vise à identifier, évaluer et choisir l'exploitant de l'hôtel qui répond le mieux aux besoins du propriétaire de l'hôtel, compte tenu de ses objectifs et des caractéristiques de la propriété.

L'approche professionnelle communément adoptée implique la présence d'un professionnel désigné par le Client qui permet d'identifier les opérateurs intéressés par la signature de contrats, à long terme principalement.

Le processus de négociation d'un contrat d'hôtel est une activité professionnelle complexe qui nécessite une expérience juridique et commerciale qui doit être acquise au sein de l'industrie hôtelière et de l’hébergement.

Le contrat de bail et le "management agreement" sont les formes les plus courantes de contrats hôteliers.

Il est utile de compter sur des professionnels qualifiés qui savent comment rédiger et négocier ces contrats.

Grâce à la franchise, les hôtels indépendants peuvent recevoir des services commerciaux et marketing, associant leur nom à une marque reconnaissable dans le but d'augmenter la fidélisation des clients et leur loyauté.

La négociation de l'accord de franchise est basée sur l'identification de tous les éléments qui sont offerts par le franchiseur hôtelièr et sur l’évaluation des avantages en perspective dont les entrepreneurs indépendants de l'hôtel peuvent profiter à travers le contrat.

Récemment, l'architecture de l'hôtel et le design ont connu des changements importants visant à améliorer l'expérience des clients, afin de mieux répondre à un besoin d'identité et de reconnaissance envers les lieux et l'environnement.

En outre, pour tous les types de établissement d'hébergement, l'innovation fonctionnelle est mise en avant, grâce aux progrès de la technologie et de l'automatisation du bâtiment.

Ces éléments se reflètent sur la répartition des différentes zones incluses dans le projet architectural.

Les enquêtes hôtelières de due diligence sont menées par les acheteurs et les investisseurs dans le processus d'une évaluation de l’investissement hôtelier, adaptée à l'acquisition de l'actif.

L'ensemble du processus est souvent attribué à des professionnels spécialisés, dont le principe objectif est de restituer le plus fidèlement possible la vision de l'acheteur sur l'actif en l'état actuel, légalement et physiquement, techniquement et financièrement.

Les ventes et les investissements en établissements hôtelièrs, d'hébergement et touristiques connaissent un développement remarquable grâce à la présence de nombreux opérateurs et d’investisseurs internationaux qui voient l'Europe comme une destination touristique clef.

Le processus de vente peut être adopté directement par le propriétaire ou pris en charge par les entreprises et les conseillers en immobilier qui gèrent l'ensemble du processus de vente d'investissements vers le marché.

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