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L’architettura e il design alberghiero hanno manifestato nell’ultimo decennio importanti fenomeni di trasformazione e aggiornamento, rivolti a migliorare l’esperienza vissuta da parte degli ospiti, al fine di rispondere al meglio a un bisogno d’identità e riconoscimento verso i luoghi e l’ambiente circostante.

La progettazione alberghiera è pertanto cambiata per permettere ai viaggiatori un’esperienza autentica di conoscenza della cultura locale, oltrepassando i principi di standardizzazione proveniente dalla cultura alberghiera americana. 

Tutto ciò si è riflesso negli sforzi degli architetti e designer alberghieri, i quali cercano di interpretare al massimo lo spirito dei luoghi in ogni dettaglio degli alberghi, consapevoli di come un design attento e friendly possa sposarsi con un efficiente utilizzo degli spazi e costruzioni sviluppate in modo razionale.

L’adozione di un modello di sviluppo architettonico si è diffusa principalmente nei resort e nelle strutture leisure, che maggiormente consentivano l’adesione a stili ed elementi architettonici in sintonia con i luoghi e le unicità dei paesi ospitanti, soprattutto per le grandi compagnie alberghiere internazionali e in grandi studi di architettura.

In seguito anche le strutture alberghiere di città, orientate a una clientela d’affari, hanno raccolto gli stimoli dei nuovi stili modificandosi per accogliere una clientela sempre più internazionale.  Tali cambiamenti hanno riguardato sia gli spazi comuni delle strutture, gli spazi di aggregazione e socialità, sia gli spazi più intimi come le camere e le suite.

Per tutti i tipi di strutture ricettive, si è anche manifestato un percorso d’innovazione funzionale, dovuta all’avanzare delle tecnologie e dell’automazione all’interno degli edifici.  Tale innovazione si riflette nell’esperienza di soggiorno del viaggiatore, che dispone adesso delle nuove tecnologie per fruire al massimo del soggiorno all’interno dell’albergo.  L’automazione ad esempio ha contribuito a rendere la camera d’albergo un luogo molto più fruibile e allo stesso tempo ha permesso l’erogazione di servizi a misura dei viaggiatori d’oggi.

Un aspetto molto importante che rileva nello sviluppo architettonico degli alberghi è sicuramente la cd. Space Allocation, ovvero la pianificazione degli spazi dedicati alle differenti aree e servizi offerti dalla struttura.

Tale pianificazione rappresenta un aspetto critico della fattibilità del progetto alberghiero consistendo nella distribuzione più efficiente delle diverse aree incluse nel progetto architettonico.  Affinché la pianificazione non sia solo un’elencazione dei servizi e delle aree dell’edificio, è necessario uno studio sulla distribuzione più idonea di tali aree, focalizzato sui servizi e sull’erogazione degli stessi agli ospiti della struttura.  Per comprendere al meglio la vocazione dell’unità ricettiva e configurare al meglio lo spazio disponibile, è necessario un attento studio del mercato in cui l’albergo si troverà a operare, anche per stimare la domanda potenziale e dimensionare l’unità alberghiera in funzione di tale domanda.

Affinché la distribuzione delle aree interne ed esterne del progetto sia efficace, risulta inoltre necessario associare ciascun servizio erogabile nell’edificio alla domanda potenziale e da questo derivare gli spazi da destinare ai singoli servizi alberghieri.

Questo consente di attribuire il maggiore spazio a quei servizi che contribuiscono in maniera più elevata ai ricavi dell’albergo, e così permettono un uso davvero efficiente degli spazi, che naturalmente avranno un costo di sviluppo.

Tipicamente, i reparti che producono ricavi sono principalmente le camere e la ristorazione, pertanto saranno tali servizi a occupare i maggiori spazi dell’edificio.  I reparti minori come la lavanderia, il parcheggio, i negozi interni, i servizi benessere, potranno avere adeguato spazio in funzione della propria contribuzione ai ricavi complessivi dell’albergo.

Lo spazio attribuito al reparto camere può differire in maniera significativa nelle differenti categorie di alberghi.  Gli spazi sono calcolati tenendo conto che ogni area richiede adeguati spazi pubblici e di servizio, non visibili al cliente finale.  Inoltre, esistono alcune aree che possono essere sensibilmente ridotte, ma che devono essere comunque incluse nel progetto di allocazione dello spazio, perché funzionali alla fruizione dell’albergo.

Adeguati spazi devono essere inoltre dedicati agli impianti e i macchinari, che contribuiscono a migliorare il comfort percepito dal cliente.  Molto spesso gli impianti sono ubicati sulle coperture dell’edificio oppure nei piani interrati, permettendo di destinare le aree migliori ai servizi per i clienti.

La ristorazione, composta dalle sale e dalle cucine e magazzini, comporta spesso un consumo di spazio che difficilmente si giustifica con i ricavi prodotti da questo servizio, tuttavia, per alcune categorie di strutture la presenza di outlet per il food & beverage è necessaria e non può essere ridotta anche se il margine di contribuzione risulta basso o negativo.

Così, le fasce di prodotto alberghiero più basse, come le categorie economy e budget hanno un'alta percentuale di spazio assegnato alle camere, poiché i servizi ausiliari, come la ristorazione, sono spesso esclusi o sono molto limitati.  

I prodotti alberghieri classificati con quattro o cinque stelle presentano invece superfici inferiori riservate alle camere, dovendo includere una gamma di servizi ausiliari molto più ampia.  I prodotti leisure e i resort presentano il minore spazio percentuale allocato alle camere rispetto all’intero progetto architettonico, includendo ampie aree pubbliche e molteplici servizi offerti alla clientela.

La realizzazione di un progetto architettonico alberghiero di successo dipende pertanto da molteplici fattori, tutti importanti e ugualmente meritori di approfondimento.  Il percorso più adatto oggi, anche in relazione alla forte concorrenza che esiste sul mercato, prevede la realizzazione di uno studio congiunto tra architetti e professionisti competenti nella gestione alberghiera, al fine di indirizzare sin dall’inizio il progetto architettonico verso la realizzazione di un prodotto alberghiero sostenibile e funzionale alle condizioni di mercato nelle quali lo stesso si troverà a operare.

Gli studi di fattibilità supportano l’intero processo di sviluppo immobiliare identificando obiettivi realistici in termini di performance della nuova struttura ricettiva sul mercato.

Gli studi di fattibilità alberghiera rappresentano il risultato di un’attività professionale volta a stabilire se un progetto alberghiero ha sufficiente probabilità di essere economicamente sostenibile, date determinate condizioni di mercato, attuali e prospettiche.

Il processo di valutazione alberghiera è legato alle caratteristiche uniche possedute dagli immobili alberghieri, ricettivi e turistici, finalizzato a identificare un valore monetario attribuibile all’albergo in determinate condizioni di mercato.

La valutazione alberghiera è tipicamente condotta da professionisti accreditati realizzandosi attraverso la redazione ed emissione di un Rapporto scritto e firmato, contenente anche le definizioni del valore determinato.

I Memorandum d'Investimento o Information Memorandum rappresentano uno strumento fondamentale per la comunicazione delle opportunità d'investimento alberghiero.

Tale strumento, di origine anglosassone, consente una promozione puntuale, accurata e professionale delle compravendite alberghiere e ricettive, qualificando in maniera univoca la struttura ricettiva nel proprio processo di vendita.

Il servizio professionale di ricerca e selezione di operatore è volto a identificare, valutare e selezionare l’operatore alberghiero più adatto alle esigenze del proprietario, tenendo conto dei propri obiettivi e delle caratteristiche della struttura.

L’approccio professionale comunemente adottato prevede la presenza di un soggetto professionale, incaricato dal Cliente, il quale identifica gestori alberghieri interessati a sottoscrivere accordi di gestione, prevalentemente di lunga durata.

Il processo di negoziazione di un contratto di gestione rappresenta un’attività professionale complessa che richiede una rilevante esperienza legale e commerciale, guadagnata nel comparto alberghiero e ricettivo.

Il contratto di locazione e Il contratto di managment sono le tipologie più diffuse nella gestione alberghiera.

Risulta utile affidarsi a professionisti competenti che conoscano le modalità di stesura e di negoziazione di tali contratti.

Attraverso il franchising, gli alberghi indipendenti possono ricevere servizi commerciali e di marketing, associando alla propria insegna un marchio commerciale riconoscibile al fine di fidelizzare una clientela internazionale.

La negoziazione di un contratto di franchising è basata sulla valutazione di tutti gli elementi offerti dal franchisor alberghiero, stimando i benefici prospettici che il contratto può apportare all’imprenditore alberghiero indipendente.

La progettazione alberghiera è recentemente cambiata per permettere ai viaggiatori un’esperienza autentica di conoscenza della cultura locale, oltrepassando i principi di standardizzazione proveniente dalla cultura alberghiera americana.

Per tutti i tipi di strutture ricettive, si è anche manifestato un percorso d’innovazione funzionale, dovuta all’avanzare delle tecnologie e dell’automazione all’interno degli edifici.

Tali elementi si riflettono nella pianificazione degli spazi dedicati alle differenti aree e servizi offerti dalla struttura.

L'attività di due diligence alberghiera viene intrapresa da acquirenti ed investitori nel processo di valutazione di un investimento alberghiero finalizzato all'acquisizione.

L'intero processo è spesso attribuito a professionisti specializzati il cui obiettivo principale è rendere il più aderente possibile la visione sull'asset allo stato reale, secondo l’aspetto giuridico, fisico, tecnico e fiscale.

L’attività di compravendita di strutture alberghiere, ricettive e turistiche sta avendo un notevole sviluppo grazie anche alla presenza di diversi operatori e investitori internazionali che guardano all’Italia come destinazione turistica.

Il processo di compravendita può essere adottato direttamente dalla proprietà oppure può essere supportato da società e advisor immobiliari che si occupano di gestire l’intero processo di commercializzazione alberghiera verso il mercato.

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