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L'attività di due diligence alberghiera viene intrapresa in differenti contesti e con diverse finalità. Tipicamente, questa attività è condotta da acquirenti ed investitori, nel processo di valutazione di un investimento alberghiero, finalizzato appunto all'acquisizione di un asset ricettivo.
 
L'intero processo comporta alcune attività di routine, altre altamente specializzate, che possono impegnare il soggetto investitore per un periodo che varia da uno a tre mesi, nelle forme più standardizzate di attività.
Con l'avvento delle tecnologie internet la fase della cosiddetta "due diligence documentale" è divenuta molto più facile, grazie alla digitalizzazione della documentazione cartacea e alla facilità di accesso a data room digitali ubicate in ogni parte del mondo, consentendo appunto una facilitazione nell'esecuzione della prima fase di due diligence di un investimento immobiliare alberghiero.
 
 
  • Analisi del mercato di riferimento dell'asset alberghiero
  • Analisi dei competitor e di mercato
  • Analisi delle performance attuali e proiezioni delle performance future
Due Diligence
di Mercato
  • Verifica titolarità dei diritti reali sull'asset
  • Analisi contratti di compravendita e di locazione
  • Controllo posizioni di eventuale contenzioso
  • Composizione check-list documentale legale
Due Diligence
Legale
  • Audit esterno della posizione fiscale dell'asset
  • Analisi comparativa in caso di cessione di immobile o quote societarie
  • Proiezioni sull'impatto fiscale potenziale durante e a seguito della transazione
Due Diligence
Fiscale
  • Verifica tecnica dell'immobile
  • Controllo e verifica dati catastali e corrispondenza con stato dei luoghi
  • Controllo presenza amianto
  • Certificazione antiincendio
Due Diligence
Tecnica e
Ambientale
  • Valutazione Alberghiera pre-acquisizione, volta ad identificare il valore di mercato dell'asset
  • Due diligence societaria e contabile, e definizione delle opzioni di acquisizione (cessione d'immobile vs cessione di quote)
  • Predisposizione set documentale da condividere tra le parti, incluso il contratto di compravendita
Due Diligence Finanziaria
Decisione di Investimento
 
 
La due diligence pre-acquisizione viene spesso eseguita da professionisti specializzati incaricati dall'acquirente o dal soggetto investitore, al fine di ridurre i rischi associati all'acquisizione dell'asset. Il percorso di due diligence - resa disponibile da parte del venditore - viene attivato quasi sempre dalla firma preliminare di un accordo di riservatezza (NDA - Non Disclosure Agreement), finalizzato a mantenere riservato l'insieme delle informazioni messe a disposizione a beneficio del soggetto acquirente.
 
Durante l'analisi, l'obiettivo principale dei professionisti incaricati è rendere il più aderente possibile la visione sull'asset allo stato reale - giuridico e fisico, tecnico e fiscale - trasferendo eventuali scostamenti alla parte acquirente, in fase di valutazione dell'investimento. A seguito delle attività di due diligence, il percorso di acquisizione si può anche arrestare, nel caso in cui le evidenze della due diligence facciano emergere eventuali scostamenti che rendono impossibile, rischioso o solo più complicato il completamento della transazione.
 
In altri casi, la due diligence può mettere in evidenza lievi scostamenti che non impediscono il completamento della transazione, e che possono eventualmente generare aggiustamenti nel prezzo concordato tra le parti. La due diligence assolve pertanto al proprio ruolo di verifica, controllo e qualifica di tutti gli elementi di potenziale criticità riconducibili all'acquisizione dell'asset immobiliare alberghiero e ricettivo.
 
 

Gli studi di fattibilità supportano l’intero processo di sviluppo immobiliare identificando obiettivi realistici in termini di performance della nuova struttura ricettiva sul mercato.

Gli studi di fattibilità alberghiera rappresentano il risultato di un’attività professionale volta a stabilire se un progetto alberghiero ha sufficiente probabilità di essere economicamente sostenibile, date determinate condizioni di mercato, attuali e prospettiche.

Il processo di valutazione alberghiera è legato alle caratteristiche uniche possedute dagli immobili alberghieri, ricettivi e turistici, finalizzato a identificare un valore monetario attribuibile all’albergo in determinate condizioni di mercato.

La valutazione alberghiera è tipicamente condotta da professionisti accreditati realizzandosi attraverso la redazione ed emissione di un Rapporto scritto e firmato, contenente anche le definizioni del valore determinato.

I Memorandum d'Investimento o Information Memorandum rappresentano uno strumento fondamentale per la comunicazione delle opportunità d'investimento alberghiero.

Tale strumento, di origine anglosassone, consente una promozione puntuale, accurata e professionale delle compravendite alberghiere e ricettive, qualificando in maniera univoca la struttura ricettiva nel proprio processo di vendita.

Il servizio professionale di ricerca e selezione di operatore è volto a identificare, valutare e selezionare l’operatore alberghiero più adatto alle esigenze del proprietario, tenendo conto dei propri obiettivi e delle caratteristiche della struttura.

L’approccio professionale comunemente adottato prevede la presenza di un soggetto professionale, incaricato dal Cliente, il quale identifica gestori alberghieri interessati a sottoscrivere accordi di gestione, prevalentemente di lunga durata.

Il processo di negoziazione di un contratto di gestione rappresenta un’attività professionale complessa che richiede una rilevante esperienza legale e commerciale, guadagnata nel comparto alberghiero e ricettivo.

Il contratto di locazione e Il contratto di managment sono le tipologie più diffuse nella gestione alberghiera.

Risulta utile affidarsi a professionisti competenti che conoscano le modalità di stesura e di negoziazione di tali contratti.

Attraverso il franchising, gli alberghi indipendenti possono ricevere servizi commerciali e di marketing, associando alla propria insegna un marchio commerciale riconoscibile al fine di fidelizzare una clientela internazionale.

La negoziazione di un contratto di franchising è basata sulla valutazione di tutti gli elementi offerti dal franchisor alberghiero, stimando i benefici prospettici che il contratto può apportare all’imprenditore alberghiero indipendente.

La progettazione alberghiera è recentemente cambiata per permettere ai viaggiatori un’esperienza autentica di conoscenza della cultura locale, oltrepassando i principi di standardizzazione proveniente dalla cultura alberghiera americana.

Per tutti i tipi di strutture ricettive, si è anche manifestato un percorso d’innovazione funzionale, dovuta all’avanzare delle tecnologie e dell’automazione all’interno degli edifici.

Tali elementi si riflettono nella pianificazione degli spazi dedicati alle differenti aree e servizi offerti dalla struttura.

L'attività di due diligence alberghiera viene intrapresa da acquirenti ed investitori nel processo di valutazione di un investimento alberghiero finalizzato all'acquisizione.

L'intero processo è spesso attribuito a professionisti specializzati il cui obiettivo principale è rendere il più aderente possibile la visione sull'asset allo stato reale, secondo l’aspetto giuridico, fisico, tecnico e fiscale.

L’attività di compravendita di strutture alberghiere, ricettive e turistiche sta avendo un notevole sviluppo grazie anche alla presenza di diversi operatori e investitori internazionali che guardano all’Italia come destinazione turistica.

Il processo di compravendita può essere adottato direttamente dalla proprietà oppure può essere supportato da società e advisor immobiliari che si occupano di gestire l’intero processo di commercializzazione alberghiera verso il mercato.

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