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La gestione alberghiera può concretizzarsi attraverso due modalità principali:

   1. Proprietario dell’immobile e gestore alberghiero coincidono

   2. Proprietario dell’immobile e gestore alberghiero sono due soggetti differenti

Sulla base di tale distinzione, la presenza di un gestore alberghiero che si occupi della gestione della struttura deve essere regolata da un contratto di gestione, tipicamente un contratto di locazione alberghiera, oppure un contratto di cd. management alberghiero

Ciascuno di tali contratti presenta delle caratteristiche peculiari e richiede un appropriato livello di esperienza legale e di commerciale per essere redatto al meglio.

Locazione: il contratto di locazione può assumere due formule contrattuali differenti:

   1. Locazione d’immobile

   2. Locazione d’azienda

Ciascuno di tali contratti di locazione possiede caratteristiche particolari per ciò che riguarda l’oggetto della locazione, la durata, il canone, la manutenzione, eventuali condizioni per la terminazione del contratto medesimo, e altre fattispecie.  In entrambe le formule contrattuali, il canone pagato dal gestore al proprietario presenta forme di garanzie, al fine di tutelare il pagamento dovuto; spesso forme di garanzia fideiussoria sono richieste al fine di garantire l’effettiva esecuzione del contratto tra le parti.

Management: il contratto di management alberghiero è una formula di provenienza statunitense che si sta affermando anche in Italia da alcuni anni, soprattutto per strutture ricettive di grande dimensione e che richiedono la presenza di un operatore internazionale.

Il contratto di management prevede l’attribuzione della responsabilità della gestione a una società di management, che si occupa di gestire l’albergo per conto del proprietario, e che riceve un compenso per tale attività di gestione. Il compenso è quasi sempre articolato in una componente base, denominata “base fee” e di una parte variabile, definita “management fee”.  La base fee è rappresentata da una percentuale sui ricavi complessivi, mentre la management fee è spesso una percentuale del margine operativo lordo derivante dalla gestione.

Il margine generato, dopo il pagamento della management fee, rappresenta il profitto attribuito al proprietario, il quale riceve tale margine in funzione degli effettivi risultati della gestione aziendale.

Il processo di negoziazione di un contratto di gestione rappresenta un’attività professionale complessa che richiede una rilevante esperienza legale e commerciale, guadagnata nel comparto alberghiero e ricettivo.  Il contratto di locazione è regolato da fattispecie che sono rilevabili nel Codice Civile, e pertanto si rifà spesso alle norme contrattuali del diritto commerciale italiano. Il contratto di management è invece una fattispecie atipica, non essendo riconducibile a forme contrattuali regolate dal diritto. In quest’ultimo caso, risulta cruciale affidarsi a professionisti competenti che conoscano le modalità di stesura e di negoziazione, rispettando le metodologie internazionali cui tali accordi s’ispirano.

Gli studi di fattibilità supportano l’intero processo di sviluppo immobiliare identificando obiettivi realistici in termini di performance della nuova struttura ricettiva sul mercato.

Gli studi di fattibilità alberghiera rappresentano il risultato di un’attività professionale volta a stabilire se un progetto alberghiero ha sufficiente probabilità di essere economicamente sostenibile, date determinate condizioni di mercato, attuali e prospettiche.

Il processo di valutazione alberghiera è legato alle caratteristiche uniche possedute dagli immobili alberghieri, ricettivi e turistici, finalizzato a identificare un valore monetario attribuibile all’albergo in determinate condizioni di mercato.

La valutazione alberghiera è tipicamente condotta da professionisti accreditati realizzandosi attraverso la redazione ed emissione di un Rapporto scritto e firmato, contenente anche le definizioni del valore determinato.

I Memorandum d'Investimento o Information Memorandum rappresentano uno strumento fondamentale per la comunicazione delle opportunità d'investimento alberghiero.

Tale strumento, di origine anglosassone, consente una promozione puntuale, accurata e professionale delle compravendite alberghiere e ricettive, qualificando in maniera univoca la struttura ricettiva nel proprio processo di vendita.

Il servizio professionale di ricerca e selezione di operatore è volto a identificare, valutare e selezionare l’operatore alberghiero più adatto alle esigenze del proprietario, tenendo conto dei propri obiettivi e delle caratteristiche della struttura.

L’approccio professionale comunemente adottato prevede la presenza di un soggetto professionale, incaricato dal Cliente, il quale identifica gestori alberghieri interessati a sottoscrivere accordi di gestione, prevalentemente di lunga durata.

Il processo di negoziazione di un contratto di gestione rappresenta un’attività professionale complessa che richiede una rilevante esperienza legale e commerciale, guadagnata nel comparto alberghiero e ricettivo.

Il contratto di locazione e Il contratto di managment sono le tipologie più diffuse nella gestione alberghiera.

Risulta utile affidarsi a professionisti competenti che conoscano le modalità di stesura e di negoziazione di tali contratti.

Attraverso il franchising, gli alberghi indipendenti possono ricevere servizi commerciali e di marketing, associando alla propria insegna un marchio commerciale riconoscibile al fine di fidelizzare una clientela internazionale.

La negoziazione di un contratto di franchising è basata sulla valutazione di tutti gli elementi offerti dal franchisor alberghiero, stimando i benefici prospettici che il contratto può apportare all’imprenditore alberghiero indipendente.

La progettazione alberghiera è recentemente cambiata per permettere ai viaggiatori un’esperienza autentica di conoscenza della cultura locale, oltrepassando i principi di standardizzazione proveniente dalla cultura alberghiera americana.

Per tutti i tipi di strutture ricettive, si è anche manifestato un percorso d’innovazione funzionale, dovuta all’avanzare delle tecnologie e dell’automazione all’interno degli edifici.

Tali elementi si riflettono nella pianificazione degli spazi dedicati alle differenti aree e servizi offerti dalla struttura.

L'attività di due diligence alberghiera viene intrapresa da acquirenti ed investitori nel processo di valutazione di un investimento alberghiero finalizzato all'acquisizione.

L'intero processo è spesso attribuito a professionisti specializzati il cui obiettivo principale è rendere il più aderente possibile la visione sull'asset allo stato reale, secondo l’aspetto giuridico, fisico, tecnico e fiscale.

L’attività di compravendita di strutture alberghiere, ricettive e turistiche sta avendo un notevole sviluppo grazie anche alla presenza di diversi operatori e investitori internazionali che guardano all’Italia come destinazione turistica.

Il processo di compravendita può essere adottato direttamente dalla proprietà oppure può essere supportato da società e advisor immobiliari che si occupano di gestire l’intero processo di commercializzazione alberghiera verso il mercato.

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