.
buy, sell & lease hotel, tourism and leisure properties
Ricerca Proprietà
Ultime Notizie nel Blog
Scarica la scheda del servizio:    iconValutazioni Alberghiere

 

Il processo di valutazione alberghiera è intimamente legato alle caratteristiche uniche possedute dagli immobili alberghieri, ricettivi e turistici.

Infatti, le metodologie classiche di valutazione immobiliare devono essere riformulate in funzione di alcuni elementi peculiari che gli alberghi e le altre tipologie ricettive presentano. Tali elementi includono:

1.  Conduzione di un'attività d’impresa, con la produzione di flussi di cassa generati dalla gestione caratteristica del business ricettivo

2. Atipicità dell’immobile alberghiero, rispetto ad altre categorie d’immobile commerciale

3. In alcuni casi, presenza di soggetti diversi titolari di diritti sulla componente immobiliare e quella gestionale, con conseguente differenziazione dei ruoli e delle responsabilità di tali soggetti

 

Analisi del Sito
  • Analisi del macro sito
  • Analisi del micro sito
Analisi di Mercato
  • Analisi della competizione
  • Definizione Set Competitivo
  • Analisi dei concorrenti
Analisi di Prodotto
  • Verifica del prodotto secondo standard internazionali
  • Analisi di marketing del prodotto
Trading e Proiezioni
  • Analisi Conto Economico e risultati gestionali storici
  • Proiezioni per i cinque anni successivi
Analisi del Valore
  • Basi di valutazione
  • Analisi del Valore
  • Identificazione del Valore secondo standard internazionali

 

La pratica professionale più accreditata, che s’inspira a regole stabilite da enti di certificazione terzi, associazioni professionali e best practice, tende a identificare il processo di valutazione con il risultato finale di tale processo, che è appunto l’identificazione di un valore monetario attribuibile a un bene in determinate condizioni di mercato.  Secondo quanto definito dal RICS, Royal Institution of Chartered Surveyors, il valore di mercato è “l’ammontare stimato cui una proprietà può essere ceduta e acquistata, alla data della valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un’adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, con cautela e senza coercizioni”.

Esistono inoltre ulteriori definizioni del valore inteso quale “valutazione di un investimento”, oppure “stima futura del più probabile prezzo di mercato”, che possono far nascere l’esigenza di modificare il metodo di valutazione adottato, proprio per rispondere al meglio a un bisogno di valutazione differente.

L’approccio professionale adottabile per condurre una valutazione alberghiera ricade in tre principali metodi valutativi:

Metodo del Costo (“Cost Approach”) - Il metodo del costo, o metodo di costo di ricostruzione, sottende l’ipotesi che il valore del bene immobiliare alberghiero sia uguale o simile al costo di ricostruzione dell’immobile stesso.  Pertanto il valore attribuibile all’albergo è associabile ai costi totali sostenibili per ricostruire esattamente il medesimo albergo nella stessa ubicazione. Tale approccio risulta spesso di difficile applicazione e sovente produce valori immobiliari che non sono in linea con il valore di mercato del bene, cioè quel valore che nasce dallo scambio tra venditori e acquirenti.

Metodo Comparativo (“Sales Comparison Approach”) - Il metodo comparativo, molto utilizzato per le unità residenziali, si basa sull’analisi di serie storiche delle vendite di prodotti immobiliari alberghieri, comparabili con quello oggetto di valutazione.  Il presupposto logico è che un certo albergo possa valere in modo similare ad altri alberghi che sono stati compravenduti sul mercato in periodi precedenti, e le cui caratteristiche sono assimilabili a quelle dell’albergo oggetto di analisi.  Tale metodo, utilizzato spesso come verifica, è adottabile solo in presenza di valori comparabili significativi, che consentono cioè una comparazione efficace, a fronte di compravendite precedenti in mercati simili.  In mancanza di tali elementi, il metodo può generare valori non rilevanti e addirittura fuorvianti.

Metodo Reddituale (“Income Capitalization Approach”) - Il cosiddetto metodo reddituale si basa sull’analisi dei flussi monetari prodotti dall’albergo che, appositamente capitalizzati tramite metodi di attualizzazione finanziaria, portano all’individuazione del valore di mercato del bene immobiliare.

Tale metodo, adottato in origine negli Stati Uniti e diffusosi successivamente in Europa, è oggi il metodo professionale più adottato e riconosciuto, in particolare dai soggetti che richiedono un’analisi economica e finanziaria a fini d’investimento.

Tale metodo è associato pertanto alle pratiche di valutazione aziendale, e considera l’albergo come una vera e propria azienda, dove la presenza dell’immobile risulta strumentale, al pari di altri beni aziendali, per la produzione ed erogazione di servizi.

Il metodo prevede la creazione di proiezioni economiche della gestione dell’unità alberghiera, in funzione delle performance storiche conseguite, al fine di determinare i flussi di cassa della gestione per un periodo di 5/10 anni.  Sulla base di tali proiezioni economiche, il metodo applica un modello di attualizzazione finanziaria, cd. DCF, Discounted Cash Flow, attraverso il quale s’identifica il valore attualizzato dei flussi di cassa futuri.

Mediante l’opportuna applicazione di tassi di sconto e di capitalizzazione, i flussi di cassa futuri rappresentano il beneficio economico che l’investitore o il potenziale acquirente può attendersi, identificando pertanto il valore del bene, secondo specifiche condizioni di mercato.

La valutazione degli alberghi è tipicamente condotta da professionisti accreditati e si sostanzia attraverso la redazione ed emissione di un Rapporto scritto e firmato, contenente anche le definizioni che identificano in maniera univoca la tipologia di valore determinato, le condizioni alle quali il rapporto risponde, e i riferimenti a enti certificatori – su base volontaria e obbligatoria – quali il RICS.

Gli studi di fattibilità supportano l’intero processo di sviluppo immobiliare identificando obiettivi realistici in termini di performance della nuova struttura ricettiva sul mercato.

Gli studi di fattibilità alberghiera rappresentano il risultato di un’attività professionale volta a stabilire se un progetto alberghiero ha sufficiente probabilità di essere economicamente sostenibile, date determinate condizioni di mercato, attuali e prospettiche.

Il processo di valutazione alberghiera è legato alle caratteristiche uniche possedute dagli immobili alberghieri, ricettivi e turistici, finalizzato a identificare un valore monetario attribuibile all’albergo in determinate condizioni di mercato.

La valutazione alberghiera è tipicamente condotta da professionisti accreditati realizzandosi attraverso la redazione ed emissione di un Rapporto scritto e firmato, contenente anche le definizioni del valore determinato.

I Memorandum d'Investimento o Information Memorandum rappresentano uno strumento fondamentale per la comunicazione delle opportunità d'investimento alberghiero.

Tale strumento, di origine anglosassone, consente una promozione puntuale, accurata e professionale delle compravendite alberghiere e ricettive, qualificando in maniera univoca la struttura ricettiva nel proprio processo di vendita.

Il servizio professionale di ricerca e selezione di operatore è volto a identificare, valutare e selezionare l’operatore alberghiero più adatto alle esigenze del proprietario, tenendo conto dei propri obiettivi e delle caratteristiche della struttura.

L’approccio professionale comunemente adottato prevede la presenza di un soggetto professionale, incaricato dal Cliente, il quale identifica gestori alberghieri interessati a sottoscrivere accordi di gestione, prevalentemente di lunga durata.

Il processo di negoziazione di un contratto di gestione rappresenta un’attività professionale complessa che richiede una rilevante esperienza legale e commerciale, guadagnata nel comparto alberghiero e ricettivo.

Il contratto di locazione e Il contratto di managment sono le tipologie più diffuse nella gestione alberghiera.

Risulta utile affidarsi a professionisti competenti che conoscano le modalità di stesura e di negoziazione di tali contratti.

Attraverso il franchising, gli alberghi indipendenti possono ricevere servizi commerciali e di marketing, associando alla propria insegna un marchio commerciale riconoscibile al fine di fidelizzare una clientela internazionale.

La negoziazione di un contratto di franchising è basata sulla valutazione di tutti gli elementi offerti dal franchisor alberghiero, stimando i benefici prospettici che il contratto può apportare all’imprenditore alberghiero indipendente.

La progettazione alberghiera è recentemente cambiata per permettere ai viaggiatori un’esperienza autentica di conoscenza della cultura locale, oltrepassando i principi di standardizzazione proveniente dalla cultura alberghiera americana.

Per tutti i tipi di strutture ricettive, si è anche manifestato un percorso d’innovazione funzionale, dovuta all’avanzare delle tecnologie e dell’automazione all’interno degli edifici.

Tali elementi si riflettono nella pianificazione degli spazi dedicati alle differenti aree e servizi offerti dalla struttura.

L'attività di due diligence alberghiera viene intrapresa da acquirenti ed investitori nel processo di valutazione di un investimento alberghiero finalizzato all'acquisizione.

L'intero processo è spesso attribuito a professionisti specializzati il cui obiettivo principale è rendere il più aderente possibile la visione sull'asset allo stato reale, secondo l’aspetto giuridico, fisico, tecnico e fiscale.

L’attività di compravendita di strutture alberghiere, ricettive e turistiche sta avendo un notevole sviluppo grazie anche alla presenza di diversi operatori e investitori internazionali che guardano all’Italia come destinazione turistica.

Il processo di compravendita può essere adottato direttamente dalla proprietà oppure può essere supportato da società e advisor immobiliari che si occupano di gestire l’intero processo di commercializzazione alberghiera verso il mercato.

02 87165483
Lun-Ven 10am - 5pm
Effettua il Login
Chiedi ai Nostri Esperti

Poni le tue domande ai nostri specialisti in compravendite alberghiere e della ristorazione

Chiedi ai Nostri Esperti

Email Alert
Newsletter
Campagne Email Marketing